O Supremo Tribunal Federal começou a julgar se contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária celebrados fora do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) precisam, obrigatoriamente, ser formalizados por escritura pública.

A questão envolve o alcance do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, que permite que atos e contratos resultantes de sua aplicação sejam celebrados tanto por escritura pública quanto por instrumento particular com efeitos equivalentes. Na prática, isso significa que a lei admite que a alienação fiduciária — forma de garantia amplamente utilizada em financiamentos — possa ser constituída sem a intervenção de tabelião, desde que o contrato seja posteriormente registrado no cartório de imóveis.

O debate ganhou novos contornos após o Conselho Nacional de Justiça editar, em 2024, os Provimentos nº 172 e nº 175, restringindo o uso do instrumento particular às entidades autorizadas a operar no SFI ou no SFH. Com isso, negócios imobiliários celebrados diretamente entre particulares, fora desses sistemas, passariam a exigir escritura pública para ter validade registral.

A medida foi suspensa liminarmente pelo corregedor nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell, sob o fundamento de ausência de estudo prévio sobre os impactos econômicos da norma. A decisão restabeleceu a interpretação mais ampla da lei, segundo a qual qualquer agente — público ou privado, integrante ou não dos sistemas de financiamento — pode utilizar instrumento particular com força de escritura pública para formalizar a alienação fiduciária.

No julgamento em curso no STF, o relator, ministro Gilmar Mendes, votou contra a obrigatoriedade da escritura pública fora do SFI ou do SFH. Para ele, impor essa exigência significaria criar obrigação não prevista em lei e aumentar de forma irrazoável os custos das transações imobiliárias, contrariando a própria lógica de desburocratização que orientou a criação do sistema fiduciário de garantias.

O voto também resgata o histórico legislativo da Lei nº 9.514/1997, indicando que propostas para restringir a formalização de contratos por instrumento particular foram reiteradamente rejeitadas no Congresso Nacional. Nesse sentido, a coexistência entre escritura pública e contrato particular teria sido uma opção deliberada do legislador, com vistas à redução de custos e à ampliação do acesso ao crédito imobiliário.

O julgamento, contudo, foi suspenso após pedido de vista do ministro Luiz Fux, o que adia a definição sobre a validade dos provimentos editados pelo CNJ e sobre a possibilidade de exigência generalizada de escritura pública em negócios celebrados fora dos sistemas oficiais de financiamento.

Na prática, a decisão a ser tomada pelo Supremo poderá redefinir o grau de formalidade exigido em operações imobiliárias realizadas fora do circuito bancário tradicional — com impactos diretos sobre o custo, a segurança jurídica e a acessibilidade de contratos firmados entre particulares no mercado imobiliário.