Comprar um imóvel confiando nas informações do cartório normalmente transmite segurança ao comprador. Mas a Justiça Federal do Amazonas decidiu que essa proteção não é suficiente, por si só, para afastar o bloqueio de um imóvel ante os indícios de irregularidades graves na origem do registro.

O caso envolve uma área localizada no Distrito Industrial de Manaus e uma disputa sobre possível amplação a terrenos ligados à Superintendência da Zona Franca de Manaus e a conjuntos habitacionais já existentes na região.

Compra de boa-fé não impede bloqueio de imóvel ligado a registro considerado irregular, decidiu a Juíza Jaiza Maria Pinto Fraxe, da SJAM.

O sistema de registros públicos existe para transmitir segurança jurídica a quem compra, vende ou transfere imóveis. Mas essa proteção encontra limites quando surgem indícios de que a origem do próprio registro imobiliário pode ter sido construída sobre vícios graves capazes de atingir áreas públicas ou propriedades de terceiros.

Foi com esse entendimento que a Justiça Federal do Amazonas decidiu manter o bloqueio de imóvel situado no Distrito Industrial de Manaus, mesmo diante da alegação de aquisição de boa-fé pela empresa compradora. A controvérsia envolve possível sobreposição da área a terrenos da Superintendência da Zona Franca de Manaus e a conjuntos habitacionais já consolidados.

A Justiça Federal do Amazonas decidiu que a alegação de compra de boa-fé não impede o bloqueio de imóvel cuja origem registral esteja ligada a retificação considerada irregular.

A controvérsia envolve área localizada no Distrito Industrial de Manaus e discussão sobre possível amplicação a terrenos da Superintendência da Zona Franca de Manaus e a conjuntos habitacionais já consolidados.

A sentença foi proferida pela 1ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Amazonas em procedimento de dúvida imobiliária instaurado após questionamentos sobre a averbação realizada em matrícula originária do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Manaus.

Segundo os autos, a controvérsia começou após a SUFRAMA identificar possível irregularidade em retificação administrativa promovida em 2006 sobre uma área originalmente registrada desde 1937. De acordo com a autarquia, o novo levantamento topográfico teria ampliado indevidamente os limites do imóvel, avançando sobre áreas pertencentes ao patrimônio federal e sobre conjuntos habitacionais como Atílio Andreazza, Eliza Miranda, Acácias e Nova República.

A Justiça Federal concluiu que a retificação imobiliária ocorreu sem a notificação obrigatória dos confrontantes, exigida pelo artigo 213 da Lei de Registros Públicos. Para a sentença, a ausência dessa comunicação não representa mera irregularidade administrativa, mas vício capaz de comprometer a validade do ato registral.

Outro ponto destacado pela decisão foi a constatação de inconsistências técnicas no levantamento topográfico utilizado para alterar a descrição da área. Segundo a sentença, a retificação acabou provocando sobreposição sobre imóveis já registrados anteriormente e sobre terrenos públicos federais, em afronta ao princípio da especialidade objetiva do sistema registral brasileiro.

A empresa adquirente do imóvel sustentava ter comprado a área em 2020 sem qualquer restrição registrada na matrícula, invocando a proteção conferida ao terceiro de boa-fé pelas regras modernas do sistema registral. A Justiça reconheceu a relevância desse argumento, mas entendeu que a boa-fé do comprador não afasta automaticamente os efeitos de eventual nulidade absoluta existente na origem do registro imobiliário.

Na decisão, a magistrada observou que o sistema de registros públicos busca garantir segurança jurídica aos adquirentes, mas não pode legitimar situações em que a retificação administrativa tenha servido, na prática, para deslocar geograficamente um imóvel sobre áreas públicas ou de terceiros.

Com esse entendimento, a Justiça declarou a nulidade da averbação que alterou a descrição original da área e manteve o bloqueio administrativo da matrícula derivada, impedindo novos atos de disposição do imóvel até futura regularização técnica ou decisão definitiva em ação própria sobre o domínio da área.

A sentença ressaltou ainda que o bloqueio possui natureza cautelar e preventiva, funcionando como mecanismo de proteção contra a circulação de direitos reais marcados por incerteza registral e potencial conflito com patrimônio público federal.

Processo 1029204-07.2023.4.01.3200