Instituições financeiras que atuam na liberação de recursos vinculados a financiamento habitacional podem ser responsabilizadas solidariamente por vícios construtivos quando deixam de cumprir o dever contratual de fiscalização da regularidade da obra.
Com esse entendimento, a juíza federal Jaiza Maria Pinto Fraxe, titular da 1ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Amazonas, condenou solidariamente a construtora DEL Construção e Tecnologia Ltda., a empresa Astegen Assistência Técnica em Geral do Norte Ltda. e a Caixa Econômica Federal (CEF) ao pagamento de danos materiais e morais em razão de falhas estruturais graves em imóvel residencial financiado.
O autor relatou que celebrou contrato de empreitada para construção de residência unifamiliar no Condomínio Quinta das Laranjeiras, em Manaus, com entrega inicialmente prevista para julho de 2020. Após mais de um ano de atraso, o imóvel foi entregue em agosto de 2021 com vícios construtivos que se revelaram durante o período chuvoso, incluindo infiltrações generalizadas, queda de forros, alagamentos internos e exposição de quadros elétricos energizados, o que obrigou a desocupação emergencial do imóvel.
Laudo pericial judicial confirmou a existência de anomalias endógenas — decorrentes de falhas de projeto e execução — que comprometiam a segurança e a habitabilidade da edificação. Foram constatadas, entre outras irregularidades, escada em desacordo com a NBR 9050, ausência de impermeabilização adequada e falhas no sistema elétrico com risco de eletrocussão e incêndio.
Ao manter a CEF no polo passivo, a magistrada afastou a tese de que a instituição teria atuado como mera agente financeira. Segundo a decisão, o contrato de mútuo impunha à Caixa o dever de fiscalizar tanto a regularidade fiscal da obra quanto a adequada aplicação dos recursos liberados. Na prática, ao autorizar o desembolso de parcelas sem exigir certidões negativas de débito previdenciário e ao atestar a evolução física de uma obra posteriormente considerada defeituosa, a instituição ingressou na cadeia de fornecimento do serviço.
Esse ponto é decisivo porque desloca o caso do campo estritamente contratual para o regime de responsabilidade solidária previsto no Código de Defesa do Consumidor. A omissão no dever de vigilância (culpa in vigilando) permitiu a consolidação de vícios estruturais e transferiu ao mutuário um débito de R$ 64 mil referente ao INSS da obra, posteriormente assumido para evitar inscrição em dívida ativa.
A sentença também reconheceu a incidência da teoria do desvio produtivo do consumidor, ao considerar que o autor foi compelido a despender tempo e recursos próprios para reparar falhas primárias da construção, transformando o direito à moradia em fonte de insegurança física e patrimonial.
As rés foram condenadas ao ressarcimento integral dos danos materiais — a serem apurados em liquidação — e ao pagamento de R$ 100 mil a título de danos morais.
Processo 1029502-33.2022.4.01.3200