A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que, nas ações de rescisão de contrato de locação na modalidade built to suit, o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel, conforme prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), e não ao valor integral do contrato. Também conhecido como locação sob encomenda, o built to suit é o contrato em que um imóvel é construído ou adaptado para atender às necessidades específicas do futuro locatário, geralmente uma empresa que pretende ocupá-lo por prazo longo.

Seguindo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, o colegiado negou provimento ao recurso especial de uma empresa que pretendia restabelecer o valor da causa em R$ 68,4 milhões, correspondente ao valor total do contrato objeto do pedido de rescisão. Foi mantido o acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR), que adequou o valor da causa para R$ 6,84 milhões, equivalente a 12 meses do aluguel mensal de R$ 570 mil.

A relatora explicou que, embora o artigo 58, inciso III, da Lei 8.245/1991 não mencione expressamente as ações de rescisão de contrato built to suit, a aplicação do dispositivo decorre de interpretação sistemática da própria Lei do Inquilinato.

Segundo a ministra, o artigo 54-A, ao disciplinar essa modalidade contratual, estabelece que são aplicadas as condições livremente pactuadas e as disposições procedimentais previstas na Lei do Inquilinato. Por isso, em matéria de valor da causa, o regramento especial da lei locatícia deve prevalecer sobre a regra geral do Código de Processo Civil (CPC).

Ação foi extinta após desistência

Na origem do caso, as autoras ajuizaram ação de rescisão de contrato de locação built to suit e atribuíram à causa o valor de R$ 570 mil, correspondente a um mês de aluguel. Após o indeferimento do pedido de tutela de urgência e o desprovimento do agravo de instrumento, elas desistiram da ação.

A empresa ré, que havia comparecido espontaneamente ao processo, pediu a correção do valor da causa para R$ 68,4 milhões, com base no valor total do contrato, além da condenação das autoras ao pagamento de honorários de sucumbência.

A sentença homologou a desistência e corrigiu o valor da causa para R$ 68,4 milhões, mas deixou de fixar honorários. Em apelação, o TJPR reconheceu o cabimento da verba honorária, mas adequou, de ofício, o valor da causa para R$ 6,84 milhões, com fundamento na regra da Lei do Inquilinato.

No recurso especial, a empresa sustentou que o tribunal estadual não poderia ter alterado o valor da causa sem impugnação específica. Também alegou que, por se tratar de ação de rescisão contratual, deveria ser aplicada a regra geral do CPC, segundo a qual o valor da causa corresponde ao valor do ato ou do contrato discutido.

Correção excepcional para evitar distorção

Nancy Andrighi observou que, como regra, a correção de ofício do valor da causa deve ocorrer até a sentença. No entanto, segundo a jurisprudência do STJ, essa regra admite exceções quando houver inexatidão material ou erro de cálculo, ou quando a manutenção do valor fixado puder gerar enriquecimento sem causa em razão de erro evidente.

Para a relatora, era possível ao TJPR adequar o valor da causa ao critério previsto na Lei do Inquilinato, sem caracterizar julgamento extra petita. Ela destacou que a manutenção do valor de R$ 68,4 milhões, incompatível com a disciplina especial aplicável ao caso, poderia gerar enriquecimento indevido na fixação dos honorários.