A Quinta Turma do Tribunal Regional do Trabalho de Minas Gerais (TRT-MG), por unanimidade, deu provimento ao agravo de petição interposto por um terceiro (alheio ao processo de execução) para determinar a desconstituição da penhora lançada sobre imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda que ele havia firmado com um dos devedores na ação trabalhista. A decisão, relatada pelo desembargador Paulo Maurício Ribeiro Pires, reconheceu a boa-fé do comprador e aplicou entendimento pacificado nas Súmulas 84 e 375 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que protegem o terceiro comprador mesmo quando não há registro do compromisso de compra e venda de imóvel, desde que não exista má-fé ou fraude comprovada.

Contexto fático e processual

O imóvel em questão — um terreno situado em Teresina, no Piauí — foi objeto de constrição judicial no decorrer da execução trabalhista. O terceiro alheio à execução, inicialmente, opôs embargos de terceiro, sustentando ter adquirido o imóvel mediante contrato particular de promessa de compra e venda firmado com um dos devedores, antes da penhora e sem que houvesse qualquer registro de ônus à época da aquisição.

Os embargos foram inicialmente julgados improcedentes pelo juízo da 40ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte, sob o fundamento de que o embargante assumiu o risco do negócio ao consolidar a compra do imóvel mesmo após verificar, por meio de certidão de débitos trabalhistas, a existência de 28 ações trabalhistas contra o devedor, embora sem registro de penhora.

Decisão de segundo grau

Ao fundamentar a decisão, o desembargador relator destacou que a boa-fé do terceiro adquirente é presumida quando, no momento da transação, não existem registros de penhora ou indisponibilidade do imóvel junto ao cartório competente, como ocorreu no caso. O magistrado se baseou nas Súmulas 84 e 375 do STJ, que protegem o terceiro adquirente mesmo nos casos de ausência de registro do compromisso de compra e venda de imóvel, desde que não exista má-fé ou fraude comprovada.

Segundo pontuou o relator, o agravante comprovou que firmou contrato de promessa de compra e venda do imóvel penhorado, inclusive efetuando o pagamento do valor acordado de R$ 200 mil, conforme recibos assinados e com firma reconhecida pelo vendedor. Pela certidão do imóvel, o relator ainda pôde observar que, no momento da celebração do contrato, não havia registro de penhora ou indisponibilidade do bem.

Ainda que a Certidão de Débitos Trabalhistas tenha apontado a existência de ações em curso contra o vendedor, o magistrado entendeu que tal fato, isoladamente, não é suficiente para presumir má-fé do adquirente.

Sobre a circunstância de não haver comprovação do registro da transação realizada, de acordo com o desembargador, isso não basta para desconsiderar o contrato de compra e venda do imóvel, cuja proteção “vem ganhando contornos cada vez mais fortes em sede doutrinária e jurisprudencial”. Sobre o tema, o magistrado destacou o Enunciado de número 86, da 1ª Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal: “A expressão justo título, encontrada nos artigos 1242 e 1260 do C.C., abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente do registro”.

“Assim, uma vez comprovado pelo terceiro-embargante/agravante que ao tempo da aquisição do imóvel não havia nenhum registro de penhora/indisponibilidade e que detém a propriedade do bem adquirido por meio de contrato de compra e venda celebrada, ainda que desprovida do registro no Cartório de Registro de Imóveis, não se evidencia fraude a justificar a manutenção da constrição”, concluiu o relator.