Sem acesso ao imóvel, avaliação por comparação é válida e consolidação é mantida pela Justiça em processos que discutem a retomada do bem por atraso no financiamento. 

No caso concreto, como o imóvel permanecia ocupado, não foi possível realizar vistoria interna para verificar eventuais benfeitorias ou reformas. Desta forma, a avaliação foi feita com base nas características externas do bem, na metragem constante na matrícula e no valor de mercado de unidades semelhantes no mesmo condomínio — método conhecido como “situação paradigma”.

A Justiça considerou esse procedimento legítimo, pois é a forma usual de estimar o valor do imóvel quando não há acesso ao seu interior, não havendo prova de que o preço fixado tenha sido inferior ao de mercado.

A partir dessa premissa, a 1ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Amazonas julgou improcedente ação proposta por mutuários que buscavam anular a consolidação da propriedade e os leilões promovidos pela Caixa Econômica Federal em contrato firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

Os autores alegavam nulidades no procedimento extrajudicial, sustentando ausência de notificação válida para purgação da mora, vícios na publicidade dos leilões e avaliação por preço vil. Também argumentaram que a inadimplência decorreu de dificuldades financeiras agravadas pela pandemia da Covid-19.

Notificação e consolidação

Ao examinar a documentação, o juízo concluiu que o rito da Lei 9.514/1997 foi observado. Avisos de Recebimento comprovaram que os devedores foram notificados no endereço contratual e no próprio imóvel, garantindo o prazo legal de 15 dias para purgar a mora. Sem pagamento nesse período, a propriedade foi consolidada regularmente em nome da instituição financeira.

Leilões regulares

Também foram afastadas as alegações de vício na publicidade. A sentença registrou que os devedores foram informados das datas dos leilões e do valor necessário para eventual exercício do direito de preferência. O lance mínimo da primeira praça superou o valor histórico da aquisição do imóvel, e o valor da segunda praça correspondeu ao saldo devedor acrescido de encargos e despesas, conforme previsto na legislação.

Pandemia não suspende procedimento legal

Embora tenha reconhecido os impactos econômicos da pandemia, o juízo destacou que não houve norma suspendendo o rito da alienação fiduciária. A decisão também observou que os autores não realizaram depósito judicial das parcelas em atraso nem demonstraram tentativa concreta de renegociação.

Diante da inexistência de vícios formais ou materiais no procedimento, a ação foi julgada improcedente, com manutenção da consolidação da propriedade, validando-se o processo de retomada do bem. 

Processo 1023568-26.2024.4.01.3200