A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça anulou a arrematação de um imóvel em leilão extrajudicial após constatar que o bem havia sido descrito de forma incorreta no edital — como se ainda fosse apenas um terreno, embora já tivesse recebido obras que valorizaram expressivamente a propriedade.

O caso foi julgado no Recurso Especial 2.167.979/PB, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, que destacou a importância de o edital refletir a situação real e atual do imóvel. O colegiado decidiu, por unanimidade, que a falta dessa atualização torna o leilão nulo, sobretudo quando leva à venda por preço vil, como ocorreu — o bem foi arrematado por apenas 23% do valor de avaliação.

Segundo a decisão, o edital de leilão deve conter a descrição precisa e atualizada do imóvel, conforme determina o artigo 886 do Código de Processo Civil. Isso garante transparência, atrai interessados e evita prejuízo ao devedor, que pode perder um bem muito mais valioso do que o anunciado.

Para o STJ, a alienação fiduciária e o leilão extrajudicial são atos independentes, e cada um deles deve refletir as condições reais do bem no momento em que é praticado. Se o imóvel se valorizou por obras ou benfeitorias, essa informação precisa constar do edital.

O Tribunal ressaltou que omitir a valorização resulta em desequilíbrio entre credor e devedor e viola o princípio da menor onerosidade, podendo gerar enriquecimento sem causa do arrematante.

Com isso, a Terceira Turma reafirmou que a execução — judicial ou extrajudicial — não pode ser instrumento de injustiça, devendo buscar tanto a satisfação do crédito quanto a preservação do patrimônio do devedor dentro da legalidade.

Com a decisão, o STJ fixa que a execução do contrato de alienação fiduciária não é mera formalidade: deve atender à função social da garantia — satisfazer o crédito sem causar dano desproporcional ao devedor. Quando o edital desatualizado leva à venda por preço vil, a execução deixa de cumprir essa função e se torna socialmente disfuncional, justificando a nulidade.

Recurso Especial 2.167.979/PB