Nos contratos de compra e venda de imóvel garantidos por alienação fiduciária regularmente registrada, o inadimplemento do comprador não autoriza a rescisão contratual com devolução das parcelas pagas pela via do Código de Defesa do Consumidor. Nessas hipóteses, a resolução do negócio jurídico deve observar o procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/1997, que rege a consolidação da propriedade e a posterior expropriação do bem.

Com esse entendimento, a 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou pedido de rescisão contratual e restituição de valores formulado por comprador inadimplente em contrato de compra e venda de lote com cláusula de alienação fiduciária registrada em cartório.

Segundo os autos, o adquirente celebrou contrato no qual a própria vendedora figurava como credora fiduciária. Após quitar parte do preço, o comprador deixou de cumprir as obrigações pactuadas e ajuizou ação buscando a resolução do contrato e a devolução parcial das quantias pagas.

Ao votar pelo desprovimento do recurso, o relator, desembargador Luiz Antonio Costa, destacou que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, existindo alienação fiduciária regularmente registrada, a resolução do contrato por inadimplemento deve seguir o rito dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

O magistrado observou ainda que, mesmo na ausência de prova da constituição formal do devedor em mora, não se viabiliza o pedido de rescisão com restituição de parcelas. Para o relator, nessa situação há inadimplemento antecipado e manifestação inequívoca de desinteresse do comprador na manutenção do vínculo contratual, o que autoriza a aplicação da legislação especial, com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e posterior expropriação do bem.

Segundo o voto, eventual devolução de valores ao comprador somente pode ocorrer após a alienação do imóvel, e apenas no limite do que exceder o montante da dívida e dos encargos legais, nos termos do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. Também ficou consignado que a notificação para purgação da mora tem por finalidade viabilizar a futura alienação do bem pelo credor, não servindo como pressuposto para afastar a incidência da lei especial quando a alienação fiduciária está regularmente registrada na matrícula.

O julgamento foi unânime, com a participação dos desembargadores Miguel Brandi e Pastorelo Kfouri.

Apelação nº 1002330-45.2024.8.26.0152