O credor fiduciário — normalmente o banco — não pode ser cobrado pelo IPTU de um imóvel dado em garantia, enquanto a propriedade ainda não tiver sido consolidada em seu nome nem ele tiver assumido a posse do bem.
Segundo o relator, ministro Teodoro Silva Santos, o credor fiduciário não se enquadra em nenhuma das hipóteses do artigo 34 do Código Tributário Nacional, que define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor com intenção de dono (animus domini).
No contrato de alienação fiduciária, explicou o ministro, o banco detém apenas uma propriedade resolúvel — isto é, uma garantia — sem intenção de ser dono do imóvel.
A decisão também ressaltou que, conforme o artigo 27, §8º, da Lei 9.514/1997, e agora de forma ainda mais explícita após a Lei 14.620/2023, o pagamento do IPTU cabe ao devedor fiduciante, até a data em que o credor efetivamente se imita na posse do bem por inadimplemento. Com isso, o STJ negou o recurso do Município de São Paulo, que tentava manter um banco no polo passivo de uma execução fiscal de IPTU.
Tese fixada
“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.”
REsp 1982001 / SP