Estando o terreno com características diferentes das descritas quando da compra, com entrega em localização diversa da combinada, com depressão topográfica, inviabilizando o uso do imóvel pelo adquirente, autoriza a parte que esteja sendo prejudicada na relação negocial a agir defendendo o direito de tornar sem efeito a obrigação contratual e obter a restituição dos valores pagos.  Com esse contexto foi mantida sentença da Juíza Ana Paula de Medeiros Braga. A sentença, reconheceu cláusula abusiva da incorporadora quanto à retenção de valores pela dissolução do contrato, eliminando a multa e definindo em 10% os valores de retenção. A decisão foi mantida pela  2ª Turma Recursal. 

A Incorporadora, no recurso, pediu a aplicação da Lei 13.786/18. Esse diploma legal alterou a Lei nº 4.591/64 e a Lei nº 6.766/79, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. No recurso a incorporadora discutiu  a pena convencional, a ser imposta à cliente, pela desistência,  em valores correspondentes a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

  Foi mantida a decisão quanto à rescisão do contrato de compra e venda, face a abusividade do fornecedor e consequente nulidade da cláusula contratual sob o prisma de que seja inaplicável a lei à contratos anteriormente firmados e não alcançados pela vigência das novas regras. 

A Incorporadora ingressou com uma Reclamação Constitucional contra o Acórdão. Conforme o voto condutor do Desembargador Lafayette Carneiro Vieira Júnior “não houve erro das decisões judiciais em não aplicar a Lei nº 13.786/18 ao caso concreto”

Na ação, a Incorporadora defendeu que a rescisão do contrato foi por culpa do promitente-comprador, motivo porque deveria o acórdão ter reconhecido em favor do Reclamante o direito à retenção de valores para pagamento de despesas administrativas do contrato, tais como as feitas com a divulgação, comercialização, pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, que deveria ter sido levado em consideração, sugerindo-se 25% (vinte e cinco por cento) do total pago pelo promitente-comprador.

“O contrato discutido nos autos foi firmado em 2015, razão pela qual não pode ser aplicada, ante o princípio da irretroatividade, a lei 13.786/2018. Além disso, o consumidor pediu em juízo a resilição do ajuste diante da venda de terreno com características diferentes das adquiridas quando da compra, o que inviabilizou a permanência no negócio por culpa exclusiva do vendedor”, enfatizou a decisão, com a denegação de Reclamação Constitucional com ausência de pressupostos de sua admissão. 

Leia um dos Acórdãos do imbróglio jurídico:

EMENTA: CONSUMIDOR. DANO MORAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL.CONTRATO FIRMADO EM 2015. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018. RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 10% MOSTRA-SE RAZOÁVEL. IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. LEGALIDADE DA COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRECEDENTE DO STJ. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Relatório dispensado, conforme art. 38 da lei 9.099/95 e Enunciado n.º 92 do FONAJE. Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade, a ensejar o conhecimento do presente recuso (2ª Turma Recursal).

Leia matéria correlata:

Compra de imóvel anterior a 2018 não é regida pela lei do Distrato