O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, para um comprador de imóvel obter na Justiça a transferência da propriedade para o seu nome – o que se chama de adjudicação compulsória – é necessário que o preço total do contrato tenha sido totalmente pago. Isso vale mesmo que as últimas parcelas já estejam prescritas, ou seja, mesmo que o vendedor não possa mais cobrá-las judicialmente.

A decisão foi tomada pela Terceira Turma, que considerou inaplicável, nesses casos, a chamada teoria do adimplemento substancial. Essa teoria permite, em certas situações, evitar a rescisão de um contrato quando a parte inadimplente deixou de cumprir apenas uma pequena parte da obrigação. No entanto, segundo o STJ, ela não pode ser usada para forçar a transferência de um imóvel a quem não quitou integralmente o valor combinado.

No caso analisado, um casal comprou um imóvel parcelado em 2007 e pagou cerca de 80% do valor. Eles passaram a morar no local, mas deixaram de pagar as últimas prestações. Como a empresa vendedora nunca cobrou essas parcelas, os compradores alegaram na Justiça que a dívida estaria prescrita. Por isso, pediram a transferência do imóvel para seus nomes.

A Justiça reconheceu a prescrição da dívida, mas entendeu que ainda assim o casal não teria direito à adjudicação compulsória, já que não houve quitação integral do contrato. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve essa decisão, e o casal recorreu ao STJ.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que permitir a transferência do imóvel sem o pagamento completo criaria um incentivo ao descumprimento do contrato. “Essa possibilidade é evidentemente incompatível com a boa-fé contratual”, declarou.

A ministra ainda explicou que, mesmo quando a maior parte do valor foi paga e o restante está prescrito, isso não equivale à quitação total. Sem isso, não é possível obter a adjudicação compulsória. Segundo ela, o casal ainda pode regularizar a propriedade de duas formas: negociando um acordo com a empresa vendedora ou entrando com ação de usucapião, se estiverem preenchidos os requisitos legais para isso.

A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Especial nº 2.207.433.