Embora a obrigação condominial se vincule ao imóvel, a lei faz ressalva quando a propriedade é dada em garantia ao financiador: o devedor continua responsável pela dívida, mas o bem dado em garantia não pode ser penhorado. A constrição recai apenas sobre seus direitos de aquisição.

Não é possível a penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia, ainda que as cotas condominiais tenham natureza propter rem, fixou o Juiz Márcio Rothier Pinheiro Torres, da Vara Cível, recusando pedido de penhora de imóvel contra um condômino, em Manaus. 

Caso em exame

Na execução, o condomínio buscava a constrição do apartamento do devedor para satisfação de débito condominial. Constatou-se, contudo, que a matrícula do bem estava gravada com alienação fiduciária em favor de instituição financeira, restando ao devedor apenas a posse direta.

Questão em discussão

A controvérsia residiu na possibilidade de constrição judicial de bem alienado fiduciariamente, considerando que, em regra, as obrigações condominiais acompanham a coisa e vinculam o titular do domínio.

Razões de decidir

O magistrado ressaltou que, nos termos da Lei 9.514/1997, a propriedade resolúvel pertence ao credor fiduciário até a quitação da dívida, cabendo ao devedor fiduciante apenas a posse direta e o dever de arcar com encargos, entre eles a taxa condominial.
Assim, embora a dívida seja propter rem, a constrição judicial não pode atingir a propriedade do credor fiduciário, que não integra a relação obrigacional. A execução deve recair sobre outros bens do devedor, sem afetar a garantia fiduciária.

Dispositivo e tese

Foi indeferido o pedido de penhora do imóvel. A decisão fixa a orientação de que a dívida condominial, ainda que vinculada à unidade autônoma, não autoriza a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, respondendo o devedor fiduciante apenas com seus direitos aquisitivos, isto é, o direito de adquirir a propriedade plena do bem, se pagar as parcelas como pactuado. 

Processo n. 0412372-22.2023.8.04.0001