A manifestação de desistência de contrato de promessa de compra e venda de terreno, comunicada pelo comprador à vendedora, seguida da recusa injustificada desta em rescindir o ajuste e devolver valores pagos, enseja aplicação do Código de Defesa do Consumidor, revisão de cláusula penal e restituição imediata das parcelas, com indenização por danos morais.

No caso, o Juízo da 1ª Vara Cível e de Acidentes de Trabalho de Manaus declarou abusiva a retenção de 20% sobre o valor total do imóvel, fixou a cláusula penal em 10% apenas sobre as quantias adimplidas e determinou o pagamento de R$ 5 mil a título de compensação pelos prejuízos extrapatrimoniais.

O casal adquiriu lote de imóvel e, diante de alteração na realidade financeira e dissolução da união, formalizou à empresa vendedora a intenção de encerrar o contrato. Segundo a ação, apesar das tratativas e do cumprimento das exigências apresentadas, a ré recusou-se a efetivar o distrato e a restituir qualquer valor, invocando cláusula contratual que autorizava a retenção de 20% do preço total do imóvel.

Para o magistrado Cid da Veiga Soares Júnior, ainda que o objeto do negócio fosse terreno sem edificação, a relação jurídica é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, pois os autores figuraram como destinatários finais, e não houve prova de que o bem se destinaria à revenda ou atividade profissional.

Assim, cabível a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII do CDC) e o controle de cláusulas que imponham desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC), mitigando o princípio do pacta sunt servanda.

A decisão afastou a cláusula contratual que previa retenção de 20% sobre o valor total do contrato, aplicando o art. 413 do Código Civil e precedentes do Superior Tribunal de Justiça, que fixam como razoável a retenção entre 10% e 25% apenas sobre os valores efetivamente pagos, considerando as circunstâncias do caso. No entendimento do juiz, a possibilidade de revenda do lote e o baixo custo administrativo justificam a adoção do percentual mínimo de 10%.

Com base na Súmula 543 do STJ, o juiz determinou que a devolução de 90% das quantias pagas seja realizada de forma imediata e em parcela única, vedada a devolução parcelada, acrescida de correção monetária (IPCA) desde cada desembolso e juros de mora desde a citação.

Quanto aos danos morais, o juiz entendeu que a negativa injustificada de rescindir o contrato e devolver os valores extrapolou o mero inadimplemento contratual, afetando a esfera de dignidade dos autores e prolongando a insegurança jurídica da situação. A condenação foi fixada em R$ 5 mil, com juros de mora e correção monetária conforme a Súmula 362 do STJ.

As rés foram ainda condenadas, solidariamente, ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Autos nº: 0731857-66.2022.8.04.0001