Execução extrajudicial sem notificação pessoal do devedor é nula, decide Justiça Federal do Amazonas. 

A execução extrajudicial de imóvel financiado por alienação fiduciária exige o cumprimento rigoroso das formalidades previstas na Lei nº 9.514/97, especialmente a notificação pessoal do devedor para purgar a mora e a comunicação prévia das datas dos leilões.

A inobservância dessas garantias compromete o devido processo legal e acarreta a nulidade de todo o procedimento.

Com esse entendimento, a juíza federal Jaiza Maria Pinto Fraxe, da 1ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Amazonas, declarou a nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões realizados pela Caixa Econômica Federal em contrato de financiamento habitacional.

Ausência de notificação pessoal invalida consolidação da propriedade

No caso, o autor firmou contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária no valor de R$ 104,8 mil e, após inadimplência, teve a propriedade consolidada em favor da instituição financeira. Posteriormente, o imóvel foi levado a leilão. 

A controvérsia girou em torno da regularidade da notificação para purgação da mora. Segundo a magistrada, a Caixa não comprovou ter realizado tentativas prévias de intimação pessoal do devedor antes de recorrer à notificação por edital — medida admitida apenas em hipóteses excepcionais.

Ao examinar os autos, a juíza destacou que o banco se limitou a apresentar certidão de intimação por edital, sem demonstrar diligências efetivas para localização do devedor, como exige o artigo 26 da Lei nº 9.514/97.

Comunicação dos leilões é formalidade essencial

Outro ponto decisivo foi a ausência de comprovação da comunicação das datas dos leilões, exigida pelo § 2º-A do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017. Para a magistrada, essa comunicação não é mera formalidade, mas condição indispensável para que o devedor possa exercer seu direito de preferência na aquisição do imóvel.

A decisão afastou o argumento da Caixa de que a propositura da ação indicaria ciência inequívoca do leilão. Segundo o entendimento, o conhecimento informal não substitui a exigência legal de notificação específica.

Ônus da prova e proteção do devedor

A sentença também reforçou a lógica processual de que não cabe ao devedor provar fato negativo — como o não recebimento da notificação. Por isso, foi mantida a inversão do ônus da prova, impondo à instituição financeira o dever de demonstrar a regularidade do procedimento.

Como a Caixa não se desincumbiu desse ônus, a magistrada reconheceu a existência de vícios formais que comprometem a validade de toda a execução extrajudicial.

Nulidade alcança todos os atos subsequentes

Diante das irregularidades, a juíza declarou nulos: a consolidação da propriedade em nome da Caixa; os leilões designados; e todos os atos subsequentes. A tutela de urgência que já havia suspendido o leilão foi confirmada, e a instituição financeira foi condenada ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa.

Processo 1001774-12.2025.4.01.3200