Segunda Câmara Cível do TJAM reafirma que o dever de entrega adequada é do locador, mas o ônus da prova é do locatário.

A legislação impõe ao locador a obrigação de entregar ao locatário a coisa alugada em estado de servir ao uso a que se destina. Quando essa condição não é atendida, e o imóvel apresenta vícios ocultos que o tornam impróprio ao uso residencial ou comercial, pode o locatário buscar rescisão contratual ou abatimento do aluguel — desde que comprove a existência e a gravidade do defeito.

Com base nesse princípio, a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Amazonas manteve sentença que julgou procedente ação monitória de cobrança de aluguéis movida por locador, afastando alegações de vícios redibitórios e coação não comprovadas.

Vício deve ser comprovado e anterior à locação

O relator, desembargador Cezar Luiz Bandiera, destacou que cabe ao locatário demonstrar de forma robusta que os supostos vícios existiam antes da locação e não decorreram do uso comum do imóvel, conforme prevê o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

“Da detida leitura dos autos, não se verifica robustez probatória comprovadora da pretensão do apelante. Cabe ao réu a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor”, afirmou o magistrado.

A decisão lembrou que o raciocínio dos vícios redibitórios (arts. 441 a 446 do CC) é aplicável por analogia às locações, mas apenas quando há defeito grave, oculto e pré-existente — jamais quando o locatário aceita o imóvel em seu estado conhecido ou não registra objeções no ato da entrega das chaves.

Impropriedade não negociada não gera compensação

O colegiado entendeu que, não havendo prova de defeito anterior e não negociado, não existe compensação a ser reconhecida. A obrigação de pagar os aluguéis subsiste porque o imóvel presumidamente serviu ao uso contratado.

A decisão destaca que a impropriedade só adquire relevância jurídica quando inviabiliza a finalidade da locação e não foi conhecida nem tolerada pelo locatário — circunstâncias ausentes no caso concreto.

Coação e gratuidade de justiça

O Tribunal também afastou a alegação de coação para desocupação antecipada, reiterando que esse vício de consentimento requer prova clara e inequívoca. Quanto à gratuidade de justiça, manteve-se o benefício concedido ao autor com base no artigo 99, §§ 2º e 3º, do CPC, segundo o qual a declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa, afastável apenas por elementos concretos.

 Interpretação e alcance

A decisão reafirma a estrutura de equilíbrio nas relações locatícias: O locador tem o dever de entregar o imóvel em condições adequadas de uso, mas o locatário, se alegar vício ou impropriedade, deve prová-lo de modo convincente. Na ausência dessa comprovação, o contrato mantém sua validade e o pagamento dos aluguéis é devido, sem compensações posteriores.

Processo nº 0714629-78.2022.8.04.0001