Casos envolvendo a venda do mesmo imóvel para mais de uma pessoa ainda suscitam controvérsias no Judiciário, especialmente quando diferentes transações resultam em registros concorrentes no cartório de imóveis.

Sentença proferida pelo Juiz Charles José Fernanes da Cruz, no Amazonas,  reafirma que, no sistema jurídico brasileiro, a propriedade de um bem imóvel só se consolida mediante o registro do título de transferência.

O processo analisado tratava da coexistência de dois registros distintos referentes a um mesmo imóvel rural. Ambas as partes alegavam ter adquirido validamente o bem — uma delas por meio de contrato celebrado anos antes; a outra, com escritura também pública, mas que foi registrada primeiro.

A situação gerou a chamada “duplicidade registral”, fenômeno que compromete a segurança jurídica do sistema de registro de imóveis e impõe ao Judiciário a tarefa de resolver qual das transações deve prevalecer.

Ao proferir a sentença, o juízo esclareceu que, no Direito brasileiro, a mera celebração de um contrato de compra e venda não confere ao comprador o direito real de propriedade. Esse direito apenas se consolida com o registro da escritura no cartório de imóveis, conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil. Assim, mesmo que uma das partes tenha firmado o contrato de forma válida e em data anterior, o fato de não ter promovido o registro oportunamente resulta na perda da prioridade.

O magistrado também ressaltou que não se trata de desconsiderar a boa-fé dos envolvidos, mas de aplicar a lógica própria do sistema registral: “entre duas pessoas que compram o mesmo imóvel, a lei protege quem registra primeiro. É o registro que transforma a expectativa em domínio”.

Diante das evidências nos autos, a decisão reconheceu a validade do primeiro registro efetivado no cartório e declarou a nulidade do segundo, afastando qualquer ilegalidade na transação registrada em momento anterior.

Também foi determinado o imediato cancelamento do segundo registro, para evitar que duas matrículas subsistam sobre o mesmo imóvel, situação expressamente vedada pelos princípios da continuidade e da unicidade registral.

A sentença ainda destacou que eventuais prejuízos causados pela dupla alienação podem ser discutidos em ação própria, especialmente quanto ao dever de indenizar por parte do vendedor comum, que negociou o mesmo bem com mais de um comprador.

Processo n. 0000889-57.2020.8.04.4401