A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que a descrição do imóvel no edital de leilão extrajudicial não depende daquela constante no contrato de propriedade fiduciária. Para o colegiado, cada ato deve trazer a descrição atualizada do bem, conforme a realidade no momento de sua formalização, já que o contrato e o edital são registros autônomos, feitos em contextos distintos.

Na origem do caso, o devedor entrou na Justiça para impedir a consolidação da propriedade de um imóvel dado ao banco em garantia, bem como anular os leilões já realizados e a arrematação do bem. Ele sustentou que, embora o contrato da alienação fiduciária mencionasse um simples terreno, no momento de sua assinatura já existia uma construção em andamento, mas no edital de leilão continuou constando que se tratava apenas de terreno.

O juízo de primeiro grau rejeitou os pedidos. O Tribunal de Justiça da Paraíba manteve a decisão, acrescentando que foi o próprio devedor quem ofertou o bem como terreno, e a construção não estava averbada no registro imobiliário, o que impossibilitava sua inclusão no edital de leilão.

Lei não exige que descrição do edital coincida com contrato de alienação fiduciária

A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, salientou que a lei não exige que a descrição do bem no edital de leilão coincida com a do contrato de propriedade fiduciária disciplinado no artigo 1.362, inciso IV, do Código Civil (CC). Segundo ela, esse dispositivo legal determina que sejam indicados elementos que permitam a localização do imóvel e a sua constrição em caso de inadimplência.

A ministra também ressaltou que o leilão deve buscar o maior preço possível, observando simultaneamente o princípio da menor onerosidade ao devedor. Nesse contexto, ela afirmou que o edital deve conter informações detalhadas sobre o imóvel, permitindo que os potenciais compradores o avaliem corretamente antes de apresentar lances.

“Caso ocorra uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria, é necessário que a descrição do bem no edital acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor. Pois, de outro modo, proceder com leilão constando uma descrição incorreta do bem ou uma avaliação desatualizada, poderá implicar desinteresse dos possíveis arrematantes ou enriquecimento sem causa do arrematante e excessiva onerosidade para o devedor”, disse.

Erro na descrição do edital causou prejuízo ao devedor

Nancy Andrighi observou ainda que, embora o artigo 27, parágrafo 2º, da Lei 9.514/1997 autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não pode ocorrer por preço vil, entendido como inferior a 50% da avaliação, sob pena de causar prejuízo exagerado ao devedor fiduciante.

No caso em julgamento – explicou –, o prejuízo ficou evidente, pois o imóvel foi arrematado por apenas 23% do valor avaliado, devido ao erro na descrição do edital, que qualificava o bem apenas como terreno, sem considerar a construção existente.

“Nesse sentido, o erro na descrição do imóvel faz com que ele seja vendido por preço vil, considerando a dimensão real, sendo, portanto, inválida a alienação judicial” – concluiu a ministra ao declarar a nulidade da arrematação e determinar a realização de novo leilão, com a descrição correta no edital.