O Núcleo de Gerenciamento de Precedentes e Ações Coletivas do Tribunal de Justiça do Amazonas (Nugepac/TJAM) divulgou o trânsito em julgado do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) n.º 0005477-60.2016.8.04.0000 (Tema 1), em que foram fixadas teses de repercussão estadual sobre contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta.
As questões submetidas a julgamento tratavam de três pontos centrais:
- Validade da cláusula contratual de tolerância de 180 dias para prorrogação da entrega da obra;
- Juros e multas durante o atraso;
- Dano moral pelo atraso na entrega da unidade habitacional.
Teses firmadas
- Cláusula de tolerância
Foi fixado que “é nula a cláusula de prorrogação da entrega de imóvel por mais 180 dias além do prazo previsto contratualmente, toda vez que for incondicionada. No caso de haver justificativas para prorrogação da entrega, a cláusula é válida, mas apenas será aplicada em concreto se a parte comprovar a ocorrência dos fatores justificantes”.
2. Encargos financeiros
“não é permitida a suspensão da correção monetária sobre o saldo devedor do promitente comprador” Mesmo que a obra atrase, o valor do imóvel continua sendo corrigido monetariamente. O saldo devedor não fica congelado.
“é devida a suspensão dos juros de mora e multas incidentes sobre as parcelas a serem pagas pelo promitente–comprador em momento posterior à data prevista para conclusão da obra, com o cômputo do prazo de tolerância, em caso de descumprimento pela promitente–vendedora; tratando-se de parcela única ou final, a suspensão dar-se-á mesmo sem o cômputo do prazo de tolerância”
Nesse caso, o comprador é protegido: se a construtora não entrega a obra no prazo, ele não pode ser cobrado com juros de mora nem multas sobre parcelas que vencerem após a data prevista de conclusão. A regra também vale para a parcela final ou única, mesmo sem considerar o prazo de tolerância.
“não é permitida a suspensão dos juros de mora e multas incidentes sobre as parcelas devidas e não pagas pelo promitente–comprador antes da data prevista para o término da obra, com o cômputo do prazo de tolerância”
Aqui, a responsabilidade permanece com o comprador: se ele deixou de pagar parcelas antes do prazo de entrega, o atraso da construtora não afasta a incidência de juros e multas sobre esses débitos.
3. Dano moral
Ficou definido que “o simples atraso na entrega de unidade habitacional imobiliária não enseja dano moral ao promitente–comprador, salvo se comprovada relevante ofensa aos seus direitos de personalidade”.
Alcance do precedente
Com o trânsito em julgado, as teses passam a vincular os juízes e as câmaras do Tribunal de Justiça do Amazonas em casos semelhantes, garantindo maior previsibilidade e uniformidade no julgamento de ações sobre atraso na entrega de imóveis.