O Judiciário amazonense analisou os limites da cláusula penal em contrato de promessa de compra e venda de lote, firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário). A controvérsia girava em torno da aplicação da multa rescisória sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores pagos, bem como da possibilidade de cobrança de taxa de fruição e de repasse do IPTU ao adquirente. 

O juiz Roberto Hermidas de Aragão Filho, da Vara Cível e de Acidentes de Trabalho de Manaus, considerou abusivas as disposições que previam retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, acrescida de 45% a título de fruição, tributos e encargos, o que representava aproximadamente 25% do total desembolsado pela consumidora.

Para o magistrado, a penalidade deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, sob pena de desequilíbrio contratual e afronta à boa-fé objetiva. Ressaltou que, tratando-se de lote não edificado, não há base para a cobrança de taxa de fruição, conforme jurisprudência recente do STJ. Do mesmo modo, o repasse do IPTU só se justifica em hipóteses de posse direta pelo comprador, o que não ocorreu.

Com base na Súmula 543 do STJ e em precedentes que fixam retenções entre 10% e 25%, o juiz limitou a retenção a 10%, determinando a restituição de 90% das parcelas pagas, em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação.

Autos n°: 0551006-61.2024.8.04.0001