A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.099), que prescreve em dez anos (artigo 205 do Código Civil) a pretensão de restituição da comissão de corretagem paga pelo comprador quando o contrato de promessa de compra e venda é resolvido por atraso na entrega do imóvel imputável à incorporadora ou construtora. O prazo deve ser contado a partir da ciência da recusa na devolução integral das parcelas.
Distinção em relação ao Tema 938
Relator do caso, o ministro Humberto Martins destacou que a tese não se confunde com a do Tema 938, que fixou prescrição trienal quando a causa de pedir é a abusividade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a corretagem. No novo repetitivo, a restituição decorre de inadimplemento contratual, e não de nulidade de cláusula.
Segundo o relator, a diferença reside no fundamento: enquanto no Tema 938 a restituição se apoia em enriquecimento sem causa, no Tema 1.099 a base é a responsabilidade contratual, sujeita ao prazo geral do artigo 205 do CC.
Delimitação da controvérsia
O entendimento aplica-se exclusivamente às pretensões dirigidas contra a incorporadora ou construtora. A responsabilidade das corretoras de imóveis ficará a cargo do Tema 1.173/STJ, que definirá os limites de sua obrigação de ressarcir valores em hipóteses semelhantes.
Caráter subsidiário do enriquecimento sem causa
Martins também enfatizou precedentes da Corte Especial segundo os quais a ação de enriquecimento sem causa é subsidiária: havendo vínculo contratual, a prescrição segue a regra decenal. Isso reforça a inaplicabilidade da prescrição trienal do artigo 206, §3º, IV, do CC/2002 na hipótese de rescisão contratual por culpa da incorporadora.
Caso concreto e efeito prático
O processo paradigma envolvia a compra de apartamento em Fortaleza (CE), cujo contrato foi rescindido por atraso na entrega. Apesar de as partes terem firmado acordo extrajudicial — o que levou à perda do objeto do recurso —, o STJ manteve a afetação e fixou a tese, por força do interesse coletivo na pacificação da controvérsia.
Com o julgamento, a 2ª Seção consolidou orientação já aplicada por suas turmas: em pedidos de devolução de corretagem fundados na resolução contratual por inadimplemento, vale o prazo de dez anos, afastando-se o risco de prescrição trienal.
RECURSO ESPECIAL Nº 1897867 – CE