Banco que retoma imóvel por alienação fiduciária não responde por cotas condominiais anteriores à consolidação da propriedade. A responsabilidade do credor fiduciário por despesas condominiais somente surge após a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome.

Débitos anteriores a esse momento permanecem atribuídos ao devedor fiduciante, que detinha a posse do bem quando as obrigações foram constituídas.

Com esse entendimento, a 8ª Vara Federal do Juizado Especial Cível da Seção Judiciária do Amazonas julgou improcedente ação proposta por um condomínio, em Manaus, contra a Caixa Econômica Federal, que buscava o pagamento de cotas condominiais referentes ao período de maio de 2022 a janeiro de 2023.

O condomínio sustentava que, após a retomada do imóvel pela instituição financeira no âmbito de contrato de alienação fiduciária, a Caixa deveria responder pelas despesas condominiais em atraso. No entanto, ao examinar o processo, o juízo verificou que a consolidação da propriedade em favor do banco ocorreu apenas em 30 de julho de 2024, data posterior ao período das cotas cobradas na ação.

Na sentença, o magistrado destacou que o artigo 1.368-B do Código Civil estabelece que o credor fiduciário passa a responder por tributos, taxas e encargos incidentes sobre o imóvel apenas quando se torna proprietário pleno do bem por efeito da realização da garantia. O dispositivo também condiciona essa responsabilidade ao momento em que o credor fiduciário é imitido na posse direta do imóvel.

A decisão também mencionou o artigo 1.345 do Código Civil, segundo o qual o adquirente de unidade responde pelos débitos condominiais do alienante. Contudo, o juízo observou que essa regra pressupõe a efetiva aquisição da propriedade, circunstância que, no caso concreto, somente ocorreu em 2024.

Além disso, foi citado o artigo 27, §8º, da Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de imóveis e prevê que o devedor fiduciante permanece responsável pelo pagamento de impostos, taxas e contribuições condominiais até o momento em que o credor fiduciário é imitido na posse do bem.

Diante desse quadro, o juízo concluiu que as cotas condominiais cobradas — relativas a período anterior à consolidação da propriedade — não podem ser exigidas da instituição financeira. Assim, os pedidos formulados pelo condomínio foram julgados improcedentes, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Por tramitar no âmbito do Juizado Especial Federal, a sentença não impôs condenação em custas ou honorários advocatícios, conforme previsto nos artigos 54 e 55 da Lei 9.099/1995.

A controvérsia sobre a responsabilidade por despesas condominiais em imóveis submetidos à alienação fiduciária é recorrente no Judiciário. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido que a obrigação condominial possui natureza propter rem, acompanhando o imóvel.

Ainda assim, os julgados costumam delimitar a responsabilidade do credor fiduciário ao momento em que ocorre a consolidação da propriedade ou a efetiva imissão na posse, circunstâncias que passam a transferir ao banco os encargos incidentes sobre o bem.

Processo 1046128-59.2024.4.01.3200