A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o pagamento das dívidas cobradas no início de uma ação de despejo não impede a rescisão do contrato quando o inquilino persiste em atrasos reiterados ao longo do processo. Para o colegiado, a purga da mora – mecanismo que permite ao locatário evitar o despejo mediante a quitação da dívida – deve servir à proteção do inquilino de boa-fé, e não funcionar como instrumento para o descumprimento contínuo das obrigações contratuais.
Em primeira instância, a ação de despejo foi julgada improcedente sob o fundamento de que os débitos haviam sido quitados antes da citação. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reformou a sentença ao reconhecer que o locatário manteve inadimplência reiterada, pagando com atraso os aluguéis vencidos ao longo do processo.
No recurso ao STJ, o locatário argumentou que houve purga da mora. Sustentou ainda a ocorrência de julgamento extra petita, sob o argumento de que a locadora teria modificado o fundamento da demanda ao converter um pedido de despejo por falta de pagamento em ação de rescisão contratual por infração às cláusulas da locação.
Ação de despejo contém pedido implícito de rescisão contratual
Ao analisar o recurso, a ministra Nancy Andrighi, relatora, destacou que a jurisprudência do STJ afasta a configuração de julgamento extra petita quando a decisão judicial decorre logicamente do pedido formulado pela parte, sendo permitido ao magistrado extrair, da interpretação lógico-sistemática da petição inicial, aquilo que efetivamente se pretende obter com a demanda.
Assim, segundo ela, a ação de despejo não se limita à determinação de desocupação do imóvel, tendo como consequência jurídica necessária o desfazimento do vínculo contratual entre locador e locatário.
Usada de maneira reiterada, purga da morapode ser prejudicial ao credor
A ministra ressaltou que a Lei do Inquilinato garante ao locatário a possibilidade de evitar a rescisão do contrato por meio da purga da mora, desde que haja o pagamento integral do débito no prazo legal. Explicou, contudo, que esse mecanismo não pode ser utilizado de forma abusiva, sobretudo quando empregado de maneira reiterada, situação que pode se transformar em prática prejudicial ao credor, já que o obriga, continuamente, a recorrer ao Judiciário para receber os valores devidos.
No caso analisado, embora os débitos inicialmente cobrados tenham sido quitados antes da citação, a relatora observou que a inadimplência se manteve ao longo de toda a tramitação do processo. Segundo a ministra, como o locatário continuou pagando com atrasos, ficou afastada a caracterização de efetiva regularização da mora.
Para Nancy Andrighi, tal conduta demonstrou descumprimento contínuo da principal obrigação contratual – o pagamento pontual dos aluguéis –, agravado pela ausência de depósitos judiciais dos valores vincendos no curso da ação de despejo. “Tal postura contratual caracteriza inadimplência constante, afasta a purga da morae autoriza a rescisão contratual e o despejo”, concluiu a ministra.