A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou, sob o rito dos repetitivos (Tema 1.173), uma tese que deve reorientar milhares de ações envolvendo o mercado imobiliário: corretores de imóveis — pessoas físicas ou jurídicas — não respondem, em regra, pelos danos ao consumidor decorrentes do descumprimento contratual cometido por construtoras ou incorporadoras. A responsabilidade só se forma quando houver provas de que o corretor extrapolou sua função típica de intermediador.
O colegiado, seguindo voto do ministro Raul Araújo, analisou recurso de uma sociedade corretora que fora condenada solidariamente à devolução de valores de comissão de corretagem e taxa SATI após a rescisão de um contrato de promessa de compra e venda. O Tribunal de origem sustentara que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelo vício do empreendimento. O STJ, porém, mudou o eixo: a corretagem não integra, por si, o núcleo do empreendimento imobiliário, e sua responsabilidade não decorre automaticamente do CDC.
A tese aprovada delimita três hipóteses excepcionais de responsabilização: Envolvimento direto do corretor nas atividades de incorporação ou construção; Integração do corretor ao mesmo grupo econômico da incorporadora; Confusão ou desvio patrimonial das empresas responsáveis pela obra em benefício do corretor.
Fora desses cenários, o parágrafo único do art. 723 do Código Civil conduz à responsabilidade apenas por falhas na própria prestação de serviços de corretagem — como ausência de informações relevantes, dados inverídicos ou atuação negligente na mediação.
No caso concreto, a Corte não identificou indícios de participação da imobiliária no empreendimento, nem falhas na intermediação. Com isso, a responsabilidade solidária foi afastada e a tese repetitiva foi fixada por unanimidade. Presidiu o julgamento o ministro Marco Buzzi; votaram com o relator os ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins.
O Tema 1.173 agora orientará as instâncias inferiores, servindo como parede de concreto para interpretações automáticas de solidariedade em relações de consumo envolvendo corretores e empreendimentos imobiliários — sem, contudo, encerrar o debate quando houver prova de atuação conjunta ou de estruturas empresariais opacas que ocultem responsabilidade real.