Não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário.
Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça aceitou recurso especial para proibir que um condomínio penhore um imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal para quitar dívidas de taxa condominial de um homem.
O tema envolve a complexidade própria dos contratos com alienação fiduciária. Neles, a propriedade do bem é transferida para a instituição financeira que forneceu o dinheiro para sua compra. O devedor fica na posse, mas só recebe a propriedade quando quita a dívida.
Quando esse bem é um imóvel que se submete à cobrança de taxas de condomínio, a responsabilidade pelo pagamento é do devedor fiduciante, apesar de o artigo 1.345 do Código Civil instituir que tal obrigação é de responsabilidade do adquirente do imóvel — a rigor, o credor fiduciário, pelo menos enquanto o financiamento não for quitado. Essa regra de exceção consta do artigo 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/1997.
Apossibilidade de penhorar o imóvel alienado fiduciariamente para pagar as dívidas de taxa de condomínio é tema que divide a doutrina, conforme destacou a ministra Nancy Andrighi, em seu voto. Há duas possíveis soluções.
A primeira seria permitir a penhora do imóvel. O dinheiro da venda seria usado para pagar a dívida de condomínio. O restante seria entregue ao credor fiduciário. No que faltar para quitar o financiamento, caberia à instituição financeira cobrar do devedor fiduciante por meio de ação de regresso.
A segunda saída seria vetar a penhora do imóvel, proposta adotada pela relatora e encampada por unanimidade pela 3ª Turma, ao interpretar a Lei 9.514/1997.
“Ao prever que o devedor fiduciante responde pelas despesas condominiais, a norma estabelece que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário”, disse a ministra Nancy Andrighi.
O voto da relatora ainda aponta que uma saída possível seria admitir a penhora do direito real de aquisição do imóvel. Essa medida é expressamente autorizada pelo artigo 835, inciso XII do Código de Processo Civil.
O direito real de aquisição é a expectativa de que a propriedade de um bem (o imóvel) vai se consolidar para uma pessoa (o comprador) uma vez cumprida uma condição imposta (o pagamento do financiamento).
“Todos os bens e direitos que integram o patrimônio do devedor fiduciante respondem pela satisfação da dívida condominial, no qual não está incluído o imóvel, mas está o direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária (artigo 1.368-B, caput, do Código Civil)”, explicou a relatora.
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REsp 2.036.289
Com informações do Conjur