A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, em contratos de compra e venda de imóveis, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) deve prevalecer sobre as regras da chamada Lei do Distrato (Lei 6.766/1979), fixando como limite máximo a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de resolução contratual.

O julgamento envolveu recurso de consumidor que desistiu do negócio ao perceber que não conseguiria arcar com as parcelas. Na ação, pediu a devolução de 90% do que havia pago. A sentença determinou a restituição de 80%, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo afastou qualquer limitação, aplicando integralmente o artigo 32-A da Lei do Distrato.

Conflito entre normas

O TJ-SP entendeu que, como os valores pagos eram baixos, poderia não haver devolução alguma, já que a lei autoriza a retenção de cláusula penal de até 10% do valor atualizado do contrato, além de despesas administrativas, comissão de corretagem, tributos e taxa de fruição.

A 3ª Turma do STJ, porém, apontou que essa interpretação afronta o artigo 53 do CDC, que considera nulas cláusulas que impliquem perda total das prestações já pagas pelo consumidor.

Prevalência do CDC

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o CDC é norma mais especial por tratar especificamente de relações de consumo, devendo limitar os descontos previstos na Lei do Distrato ao teto de 25%. A ministra também afastou a cobrança de taxa de fruição, já que o imóvel em discussão era apenas um lote, sem construção.

“O objetivo é evitar tanto a perda total das parcelas pelo consumidor quanto o enriquecimento sem causa do vendedor”, resumiu. A posição foi acompanhada pela ministra Daniela Teixeira e pelo ministro Humberto Martins.

Divergências

Ficaram vencidos os ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro. Cueva entendeu que a Lei do Distrato deveria ser aplicada integralmente, sem limitação, pois garante equilíbrio e previsibilidade ao mercado imobiliário.

Moura Ribeiro propôs uma solução intermediária: apenas a cláusula penal seria limitada pelo CDC, mas as demais deduções da Lei do Distrato poderiam ser mantidas sem restrição.

Impacto

O precedente reforça a jurisprudência já consolidada pela 2ª Seção do STJ, que estabelece como parâmetro-base a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, reforçando a proteção do consumidor em casos de desistência da compra do imóvel.

Processos julgados: REsp 2.106.548, 2.107.422, 2.111.681 e 2.117.412