Antes de o imóvel ser definitivamente transferido para o nome do banco — etapa em que o bem deixa de responder pelo contrato e passa a integrar o patrimônio do credor — a lei impõe a observância de garantias mínimas ao devedor.

A chamada consolidação da propriedade, embora ocorra no âmbito extrajudicial, não é um ato automático nem imune a controle jurídico. Sua validade depende da existência de um contraditório mínimo, materializado pela intimação pessoal do mutuário para purgar a mora e acompanhar os atos que podem levar à perda do bem. A decisão é da Juíza Jaiza Maria Pinto Fraxe. 

A consolidação da propriedade em contratos de alienação fiduciária não é um ato automático nem imune a garantias processuais básicas. Ainda que se trate de procedimento extrajudicial, a incorporação do imóvel ao patrimônio do credor fiduciário exige a observância de um contraditório mínimo, materializado pela intimação pessoal do devedor para purgação da mora e ciência dos atos expropriatórios. Sem isso, o procedimento nasce viciado.

Foi a partir dessa premissa que a Justiça Federal no Amazonas examinou ação ajuizada por mutuário que teve imóvel consolidado em nome da Caixa Econômica Federal sem comprovação de intimação pessoal, em contrato firmado antes da Lei nº 13.465/2017. O autor alegou que jamais foi pessoalmente notificado para quitar o débito nem informado das datas dos leilões, em afronta direta aos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

Ao enfrentar o mérito, o Juízo afastou a tentativa de tratar a consolidação como fato consumado. Destacou que a lei exige intimação pessoal como condição de validade e eficácia do procedimento e que certidões genéricas de decurso de prazo não suprem a prova do efetivo conhecimento do devedor. Nessa linha, aplicou-se o art. 400 do CPC para presumir verdadeiras as alegações quanto à inexistência de notificação válida, reconhecendo a nulidade desde a origem.

A decisão também reafirmou entendimento consolidado na jurisprudência: nos contratos celebrados antes da Lei nº 13.465/2017, o devedor mantém o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não podendo alteração legislativa posterior restringir situação jurídica já incorporada ao patrimônio do contratante. A ausência de intimação, portanto, não apenas invalida a consolidação, como impede que o credor se beneficie da restrição legal superveniente.

Sob a ótica material, o Juízo ressaltou que a alienação fiduciária não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor nem autoriza a supressão do direito à moradia por meio de procedimento sumário e deficitário de informação. A execução deve observar o meio menos gravoso ao devedor, sobretudo quando demonstrada situação de vulnerabilidade.

Com base nesses fundamentos, a sentença declarou a nulidade da consolidação da propriedade e de todos os atos subsequentes, determinou o restabelecimento do contrato, assegurou ao mutuário o direito de purgar a mora, confirmou a tutela que o mantém na posse do imóvel e ordenou o cancelamento das averbações registrais feitas em favor da instituição financeira, além da condenação em custas e honorários.

Na prática, a decisão reafirma um limite claro: sem intimação pessoal, não há contraditório — e sem contraditório mínimo, o imóvel não se incorpora validamente ao credor fiduciário. É uma fórmula jurídica que ultrapassa o caso concreto e reposiciona a execução extrajudicial dentro do devido processo legal substancial.

Processo 1016478-30.2025.4.01.3200