A 21ª Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) atendeu a pedido do oficial titular do Serviço de Registro de Imóveis de Salinas, no Norte do Estado, para julgar procedente a dúvida suscitada por ele em um procedimento de registro de loteamento irregular. Os desembargadores decidiram que os interessados devem apresentar projeto de regularização fundiária do terreno para que ocorra o registro do parcelamento e da titulação individualizada de ocupantes.

O registrador recorreu contra sentença da 1ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Salinas, que julgou improcedente a dúvida suscitada por ele no procedimento para a regularização fundiária do Bairro Sílvio Santiago e a consequente emissão de Certidões de Regularização Fundiária (CRF) para 35 beneficiários.

Segundo o oficial, a regularização individual demandada pelo Município de Salinas e por uma entidade da sociedade civil organizada que atua na Regularização Fundiária Urbana (Reurb) é permitida e prevista na legislação, mas não em casos como o que motivou o pedido de registro.

O registrador alegou que não foi apresentado Projeto de Regularização Fundiária (PRF), exigido naquela situação específica, para o registro do parcelamento da quadra. Ele acrescentou que a mera abertura de matrícula lote a lote não consegue atenuar desconformidades de natureza urbanística e ambiental.

Outro argumento foi que a elaboração de um PRF por lote é onerosa e burocrática, e contraria a lei que pretendeu flexibilizar a regularização. Por fim, o oficial sustentou que a regularização “lote a lote” impediria tecnicamente a identificação das vias públicas e demais bens públicos a serem incorporados ao patrimônio do município.

Consultado, o Ministério Público de Minas Gerais (MPMG) opinou pelo desprovimento do recurso. Já o Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais (Cori-MG), na posição de amicus curiae (não é parte do processo, mas colabora com subsídios para o julgamento), defendeu que na situação não era cabível a regularização fundiária urbana parcial, nos moldes almejados pela Prefeitura e pelo Instituto Cidade Legal (ONG que promove a Reurb).

Decisão

Segundo o relator na 21ª Câmara Cível Especializada, desembargador José Eustáquio Lucas Pereira, a dúvida constitui procedimento administrativo previsto nos art. 198 a 204 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), com a finalidade de provocar uma manifestação do Poder Judiciário diante da divergência de interpretações da norma por parte do registrador e do administrado.

O relator afirmou que a Lei nº 13.465/17, em seu artigo 36, § 2º, e o artigo 1.113 do Provimento Conjunto nº 93/2020, do TJMG, autorizam a implementação da Reurb por etapas, desde que observadas algumas condições, entre elas a apresentação de projeto urbanístico de regularização fundiária.

O PRF deve conter diversas informações, entre elas as características da ocupação e da área ocupada para definir parâmetros urbanísticos e ambientais específicos, além de identificar os lotes, as vias de circulação e as áreas destinadas a uso público, quando for o caso.

De acordo com o magistrado, a dispensa do PRF é permitida apenas quando é possível utilizar o rito previsto no art. 69, da Lei nº 13.465/2017, voltado às “glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979”, ou quando o núcleo urbano já se encontrar regularizado e registrado, restando pendente apenas a titulação dos ocupantes. Não sendo este o caso, deve-se apresentar o PRF. Portanto, a nota devolutiva do registrador, que listou algumas inconsistências, mostrou-se correta.

Os desembargadores Alexandre Victor de Carvalho e Marcelo Rodrigues acompanharam o relator.

Conforme o desembargador Marcelo Rodrigues, o município tem o poder não só de fiscalizar a regularidade dos loteamentos em sua área como de implantar neles as estruturas básicas, e no caso se trata de regularização fundiária de interesse social.

“Nesse cenário, diante da possibilidade de o município regularizar o loteamento, inclusive para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes, vislumbro a possível regularização do loteamento irregular, como medida necessária devido à consolidação da situação fática no local. Assim, nos termos do voto do relator, entendo ser imprescindível a elaboração do referido projeto em observância às exigências elencadas”, afirmou.