A consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira implica sua responsabilidade pelas cotas condominiais vinculadas ao imóvel, independentemente da posse direta do bem.

Com esse entendimento, o juiz federal Gabriel José Queiroz Neto, da Vara Federal Cível e Criminal da Subseção Judiciária de Formosa/GO, julgou improcedentes os embargos à execução opostos pela Caixa Econômica Federal em face de execução movida por condomínio para cobrança de débitos condominiais.

A instituição financeira sustentava sua ilegitimidade passiva sob o argumento de que não era proprietária nem possuidora do imóvel no período correspondente aos débitos executados. Contudo, conforme certidão da matrícula imobiliária juntada aos autos, a CEF tornou-se proprietária plena da unidade em abril de 2023, em razão da consolidação da propriedade fiduciária.

Ao analisar o mérito, o magistrado destacou que a obrigação condominial possui natureza propter rem, acompanhando o bem independentemente da posse direta, de modo que o titular do domínio responde pelo adimplemento das despesas condominiais enquanto mantiver essa condição jurídica.

A decisão também consignou que, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça — especialmente à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional —, embora o débito possa ser imputado ao possuidor direto do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento subsiste em relação ao proprietário registrado, sem prejuízo do exercício de direito de regresso contra o antigo possuidor.

Nesse contexto, concluiu-se que a consolidação da propriedade fiduciária legitima a inclusão da instituição financeira no polo passivo da execução, ainda que os débitos sejam anteriores à aquisição do domínio.

Tese reafirmada:

A instituição financeira que consolida a propriedade fiduciária responde pelas cotas condominiais vinculadas ao imóvel, ainda que não detenha a posse direta do bem, ressalvado o direito de regresso contra o antigo possuidor.

Processo 1002008-46.2025.4.01.3506