A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, para um comprador conseguir na Justiça a transferência definitiva de um imóvel para o seu nome — por meio da chamada adjudicação compulsória —, é necessário que ele tenha quitado integralmente o valor combinado no contrato. Isso vale mesmo que as últimas parcelas não pagas já estejam prescritas, ou seja, fora do prazo para serem cobradas judicialmente.

O caso analisado envolveu um casal que comprou um imóvel em 2007, pagou cerca de 80% do valor total e passou a morar no local. As últimas parcelas, porém, nunca foram pagas nem cobradas pela empresa vendedora. Anos depois, o casal entrou na Justiça alegando que o restante da dívida estava prescrito e, por isso, pediu que a Justiça determinasse a transferência do imóvel para o seu nome.

O juiz de primeiro grau reconheceu que o saldo devedor estava prescrito e autorizou a transferência. No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo e, agora, o STJ entenderam que isso não basta. Para o STJ, a transferência forçada da propriedade só pode ocorrer se o imóvel estiver totalmente pago.

A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, explicou que permitir a transferência com parte da dívida em aberto, mesmo que prescrita, incentivaria o não pagamento das últimas parcelas do contrato — o que vai contra os princípios da boa-fé e da justiça nas relações contratuais.

Ela ainda esclareceu que a chamada teoria do adimplemento substancial, que costuma ser usada para evitar a quebra de contratos quando a parte não cumprida é pequena, não se aplica nesses casos. Isso porque a adjudicação compulsória exige a quitação total do preço combinado.

Segundo o STJ, se o comprador quiser regularizar a situação, ele tem duas opções: tentar um acordo com o vendedor para pagar o restante ou entrar com um processo de usucapião, desde que cumpra os requisitos legais para isso (como morar no imóvel por muitos anos, de forma contínua e sem oposição).

Processo: REsp 2.207.433