O percentual definido pelo artigo 37-A da Lei 9.514/1997 não pode ser alterado pelo juiz para adequar a taxa de ocupação — o valor que o devedor fiduciário deve pagar ao credor na hipótese de, após perder o bem, permanecer na posse do mesmo.

Com esse entendimento e por maioria de votos, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial para permitir que uma incorporadora imobiliária cobre 1% do valor do imóvel por mês que o devedor permaneceu na posse do bem.

Advogados da incorporadora, Leandro Dias Porto Batista e Ana Gabriela Leite Ribeiro, sócios do escritório Sergio Bermudes, consideraram que o precedente tem impacto positivo no setor imobiliário, ao desestimular a especulação imobiliária e o inflacionamento.

Isso aconteceria na hipótese de consumidores adquirirem imóveis na planta para, posteriormente, desistir da aquisição, a depender do mercado futuro, enquanto a construtora fica no prejuízo.

Alienação fiduciária
O caso trata da compra de um imóvel financiado por contrato com cláusula de alienação fiduciária. Assim, a propriedade do bem é transferida para a instituição financeira que forneceu o dinheiro e só é devolvida quando essa dívida for totalmente quitada.

A Lei 9.514/1997 prevê que, vencida a dívida sem o pagamento no todo ou em parte, a propriedade do imóvel fica consolidada em nome do credor fiduciário. E na hipótese de o devedor permanecer na posse do imóvel, prevê uma remuneração.

O artigo 37-A fixa essa taxa de ocupação, que deve ser paga mensalmente, como o valor correspondente a 1% do valor atualizado do imóvel. A discussão é saber se esse montante pode ou não ser reduzido pelo Poder Judiciário.

As instâncias ordinárias entenderam que há essa possibilidade quando 1% sobre o valor do imóvel colocar o devedor em condição muito onerosa. Assim, reduziu a taxa para 0,5%. A incorporadora recorreu ao STJ apontando ofensa ao artigo 37-A da Lei 9.514/1997.

Lei posterior e específica
Venceu o voto divergente do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, para quem a redução do percentual é inviável porque foi fixado em lei específica editada para definir a questão e plenamente aplicável à hipótese dos autos. Essa posição foi acompanhada pelos ministros Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.

Ficou vencida a relatora, ministra Nancy Andrighi, para quem a redução seria possível a partir de um critério de razoabilidade. Seu voto leva em consideração a vulnerabilidade do comprador-consumidor em relação às empresas incorporadoras e seu ímpeto de realizar o “sonho da casa da própria”.

Ao fim e ao cabo, propõe a aplicação do artigo 402 do Código Civil, no sentido de que a taxa de ocupação do imóvel objeto de alienação fiduciária se enquadra como perdas e danos. Logo, seu arbitramento deve seguir o princípio da razoabilidade, observando o que mais for adequado, necessário e proporcional.

O problema, segundo o ministro Cueva, é que o artigo 37-A da Lei 9.514/1997 e a própria lei, em si, são mais recentes que o Código Civil.

“A partir desses parâmetros, é pacífica na jurisprudência desta Corte a compreensão de que, em face de uma (aparente) antinomia normativa, a existência de lei posterior e especial regendo o tema determina a norma aplicável à hipótese concreta”, concluiu. Com informações do Conjur

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