O caso envolve compradores que adquiriram um imóvel por contrato de compra e venda e, anos depois, foram surpreendidos por decisão judicial que declarou ineficaz a negociação, em razão de dívida anterior do antigo proprietário.
Como o bem acabou sendo alcançado por ação movida por credores do vendedor, os compradores perderam definitivamente o imóvel, caracterizando a chamada evicção. Diante da perda do bem e da frustração do negócio, eles ingressaram com ação de indenização contra o vendedor, buscando o ressarcimento dos prejuízos sofridos.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a pretensão indenizatória decorrente de evicção total de imóvel adquirido por contrato de compra e venda e depois perdido, está sujeita ao prazo prescricional de dez anos, por se tratar de responsabilidade civil de natureza contratual.
O entendimento foi firmado no julgamento do AgInt no REsp 1.854.664/RO, de relatoria do ministro João Otávio de Noronha, com voto-vista determinante do ministro Antonio Carlos Ferreira.
No caso, compradores ajuizaram ação de indenização após perderem imóvel adquirido por compromisso de compra e venda, em razão de decisão judicial proferida em ação pauliana movida por credores do antigo proprietário. O Tribunal de Justiça de Rondônia havia reconhecido a prescrição da pretensão, aplicando o prazo trienal do art. 206, §3º, V, do Código Civil, entendimento que foi reformado pelo STJ.
Responsabilidade contratual afasta prazo trienal
Ao reexaminar o tema, a Quarta Turma alinhou-se à jurisprudência consolidada da Corte Especial no sentido de que o prazo trienal previsto no art. 206, §3º, V, do Código Civil é restrito às hipóteses de responsabilidade civil extracontratual. Quando a indenização decorre de inadimplemento de obrigação assumida em contrato — como ocorre na evicção — aplica-se a regra geral do art. 205, que prevê prescrição em dez anos.
Segundo o voto-vista, a garantia da evicção é efeito típico do contrato de compra e venda, de modo que a indenização correspondente não pode ser tratada como simples reparação civil aquiliana. Trata-se, na verdade, de consequência direta do descumprimento do dever contratual de assegurar a posse e a propriedade plena do bem ao adquirente.
Termo inicial: ciência inequívoca da perda do bem
Outro ponto relevante do julgamento foi a definição do termo inicial da prescrição. O colegiado reafirmou a aplicação do princípio da actio nata, segundo o qual o prazo prescricional somente começa a fluir quando o titular do direito tem ciência inequívoca da lesão e de sua extensão.
No caso concreto, isso ocorreu apenas quando os compradores foram definitivamente privados do imóvel, após o trânsito em julgado das decisões judiciais que inviabilizaram a manutenção da posse e da propriedade. Assim, não poderia ser considerado como marco inicial momento anterior, em que ainda subsistia controvérsia judicial sobre a validade da aquisição.
Tema processual ficou superado
A Turma também analisou alegação de intempestividade da contestação apresentada pelo réu, citado por edital. Nesse ponto, porém, prevaleceu o entendimento de que a revisão da conclusão do Tribunal de origem exigiria reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. A discussão processual, portanto, não avançou.
Efeito prático da decisão
Com o provimento do agravo interno e do recurso especial, o STJ afastou a prescrição e determinou o retorno dos autos à primeira instância, para que o juízo de origem examine o mérito da indenização pleiteada pelos compradores.
A decisão reforça uma orientação relevante na prática forense: ações indenizatórias por evicção não se submetem automaticamente ao prazo trienal, ainda que envolvam pedido de reparação patrimonial. Quando a perda do bem decorre de relação contratual, o prazo é decenal — o que pode redefinir o destino de inúmeras demandas imobiliárias extintas prematuramente por prescrição.
AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1854664 – RO