A realização de obras sem consentimento do locador e o descumprimento de deveres de conservação configuram inadimplemento contratual em contrato de arrendamento de imóvel. A transgressão permite a rescisão antecipada da avença e a condenação do arrendatário a reparar danos e quitar débitos de natureza contratual. A decisão foi confirmada no STJ, pelo Ministro Herman Benjamim. 

Caso em exame

O contrato previa a exploração de imóvel destinado à atividade hoteleira por 60 meses, mas foi rescindido de forma antecipada. Na devolução, perícia técnica constatou a instalação de 179 aparelhos de ar-condicionado sem Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e sem autorização do proprietário, o que gerou infiltrações, mofo, oxidação e falhas elétricas. Elevadores permaneceram parados e a central de climatização foi desligada de forma indevida, comprometendo também câmaras frigoríficas e lavanderia.

Razões de decidir

Na sentença, o juízo inaugural destacou que o contrato tem força obrigatória entre as partes (pacta sunt servanda) e deve ser executado de acordo com a boa-fé objetiva. A cláusula que exigia prévia autorização para obras e a obrigação de conservar o imóvel foram frontalmente violadas.

Diante disso, aplicaram-se os arts. 389 e 395 do Código Civil, que impõem a quem descumpre obrigação o dever de indenizar. A decisão também rechaçou o argumento de vícios ocultos, ressaltando o ônus probatório previsto no art. 373 do CPC, não cumprido pela parte arrendatária.

Consequências práticas

Foram impostas obrigações de fazer — reparo de elevadores, restauração da central de climatização e retirada dos aparelhos instalados irregularmente — além de indenizações por aluguéis em atraso, IPTU, energia elétrica, taxas de plataforma de reservas, reparo de gerador e multa contratual.

Os pedidos de indenização por danos morais foram negados e a reconvenção apresentada pela parte arrendatária, que buscava ressarcimento de benfeitorias e indenização própria, foi julgada improcedente.

Dispositivo e tese

O julgamento consolidou a tese de que: obras realizadas sem consentimento do locador e em desconformidade técnica configuram inadimplemento contratual; a violação da boa-fé objetiva e dos deveres anexos de conservação impõe ao arrendatário a reparação integral dos danos e encargos decorrentes.

AREsp 2978424