O Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a penhora de um imóvel comercial após concluir que a promessa de compra e venda celebrada entre as partes não foi registrada em cartório. Segundo entendimento consolidado da Corte, a promessa de compra e venda só prevalece sobre hipoteca posterior se estiver regularmente registrada, o que não ocorreu no caso analisado.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu manter a penhora de um imóvel comercial que havia sido prometido à venda por contrato particular, mas sem o devido registro em cartório. A decisão foi tomada em processo movido por uma imobiliária que recebeu o bem como garantia hipotecária e o penhorou após inadimplência da devedora.
De acordo com o processo, uma mulher alegou ter comprado o imóvel em 2007, junto com o ex-marido, por meio de contrato de promessa de compra e venda. No entanto, em 2009, a antiga dona do imóvel ofereceu o mesmo bem como garantia em um contrato com a imobiliária, que registrou a hipoteca em cartório. O problema surgiu quando a compradora descobriu a hipoteca em 2018, ao consultar a matrícula do imóvel.
Inicialmente, o juiz de primeira instância entendeu que a compra deveria prevalecer sobre a hipoteca e acolheu o pedido da compradora. Porém, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) reverteu a decisão, argumentando que, como o contrato de compra e venda não foi registrado, não havia como garantir o direito da compradora contra terceiros, como a imobiliária.
Ao analisar o recurso, o ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do caso no STJ, explicou que a jurisprudência do tribunal reconhece que promessas de compra e venda feitas antes da hipoteca podem prevalecer, mas isso só acontece quando o contrato está devidamente registrado. Sem o registro, o negócio tem apenas valor entre as partes, sem produzir efeitos perante terceiros de boa-fé.
Como a imobiliária não sabia da venda e agiu de boa-fé ao aceitar o imóvel como garantia, a Turma entendeu que a penhora deveria ser mantida. Segundo o relator, apenas o registro no cartório transforma a promessa de compra e venda em um direito real, válido contra todos.
Com isso, o STJ reforçou a importância do registro do contrato de promessa de compra e venda como forma de garantir a segurança jurídica e a proteção do comprador diante de terceiros.
REsp nº 2141417 / SC