A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu que a construção de escada com vista para o terreno vizinho, a menos de um metro e meio da divisa, gera automaticamente a obrigação de demolição da estrutura. No entanto, o colegiado entendeu que não há impedimento para que o juízo opte pela readequação da obra irregular, desde que a ação traga pedido nesse sentido.

De acordo com o processo, uma construtora adquiriu um terreno ao lado do imóvel da autora da ação e, durante a edificação de seu empreendimento, construiu três escadas apoiadas no muro divisório. Da parte mais alta dessas escadas, conforme foi constatado, é possível ver o interior do imóvel vizinho. Além disso, a obra danificou a concertina e a cerca elétrica instaladas sobre o muro.

A vizinha ajuizou uma ação de nunciação de obra nova, na qual requereu, como pedido principal, a demolição das estruturas e, subsidiariamente, a ampliação do muro, além de indenização. O juízo acolheu o pedido subsidiário – embora tenha se referido a ele como pedido “alternativo” – e condenou a ré à construção do muro e ao pagamento de indenização pelos prejuízos. A decisão foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).

Jurisprudência considera que prejuízo à privacidade é presumido

No recurso ao STJ, a autora da ação sustentou que o pedido de ampliação do muro era subsidiário, ou seja, só deveria ser analisado se a Justiça não concordasse com a demolição. Mas, segundo ela, o juiz tratou os pedidos como alternativos (uma coisa ou outra, a critério do julgador) e decidiu pela ampliação do muro sem analisar o pedido principal.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, observou que o descumprimento das regras relativas ao direito de construir impõe ao violador a obrigação de demolir a obra e pagar indenização. Especificamente quanto ao caso em discussão, ela apontou que o artigo 1.301 do Código Civildá ao proprietário o direito de embargar uma obra vizinha se, a menos de um metro e meio da divisa, houver janela ou outra possibilidade de devassamento do seu imóvel.

De acordo com a ministra, o STJ já decidiu que a proibição de janelas a menos de um metro e meio da divisa tem caráter objetivo, ou seja, há presunção de devassamento do outro imóvel – não só devassamento visual, mas também de outros tipos. Assim – explicou a relatora –, não é necessário discutir, por exemplo, se há devassamento efetivo ou apenas uma possibilidade de isso acontecer, pois o prejuízo ao imóvel vizinho é presumido.

Readequação da obra causa menos encargo

“O descumprimento dessa regra tem como consequência jurídica a demolição das construções”, afirmou Nancy Andrighi. Por outro lado, ela admitiu que não há impedimento para que a parte autora da ação requeira, subsidiariamente, a adequação da obra irregular. Ela refutou a alegação de que o juízo de primeiro grau não teria analisado a hipótese de demolição, pois, mesmo fazendo uma “pequena confusão” sobre os tipos de pedidos, ele registrou expressamente na sentença que não acolhia o principal por considerar proporcional e razoável o pedido subsidiário.

“É indiscutível a violação à privacidade da recorrente; isso, todavia, pode ser eliminado pela ampliação do muro divisório, que corresponde ao seu pedido subsidiário, não havendo razão para o acolhimento do pedido principal de demolição das escadas, que, por óbvio, representaria um encargo maior ao proprietário do terreno limítrofe”, concluiu a relatora.