Com essa conclusão, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial ajuizado por um condomínio para permitir a penhora dos direitos aquisitivos de uma das suas unidades, de modo que fosse paga uma dívida de R$ 4,3 mil.

O imóvel foi comprado mediante contrato com garantia de alienação fiduciária. Nele, a propriedade do bem é transferida para a instituição financeira que forneceu o dinheiro e só é devolvida quando a dívida é totalmente quitada.

A possibilidade de penhorar esse imóvel é motivo de intensa discussão jurisprudencial e doutrinária. Isso porque a taxa de condomínio tem natureza propter rem (da própria coisa) e se vincula ao direito de propriedade do bem.

A 3ª Turma do STJ entende que a penhora do bem — que, a rigor, pertence à instituição financeira, e não àquele que não pagou o condomínio — não é cabível, mas admite a hipótese de penhora do direito real de aquisição do imóvel, medida autorizada pelo artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil.

O direito real de aquisição é a expectativa de que a propriedade de um bem (o imóvel) vai se consolidar para uma pessoa (o comprador) uma vez cumprida uma condição imposta (o pagamento do financiamento). Já a 4ª Turma entende ser possível a penhora do próprio imóvel.

A especificidade importante no caso julgado é o fato de o contrato ter sido firmado no programa Minha Casa, Minha Vida. Conforme o artigo 6º-A, parágrafo 5º, inciso III, e parágrafo 6º, da Lei 11.977/2009, esses imóveis são inalienáveis enquanto não ocorrer a quitação.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, não há motivos para impedir a penhora dos direitos aquisitivos no caso concreto.

Primeiro, porque o artigo 833, inciso I, do CPC, que define como impenhoráveis os bens inalienáveis, nada diz acerca dos respectivos direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária, os quais não se confundem com o próprio direito de propriedade.

Além disso, o parágrafo 1º do artigo 833 do CPC diz que a impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, como é o caso da taxa condominial.

“Em outras palavras, ainda que o imóvel seja vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida e, portanto, seja inalienável e impenhorável, fato é que, por expressa disposição legal, a referida impenhorabilidade é suplantada na específica hipótese de cobrança de dívidas relativas ao próprio bem, como são os débitos condominiais”, concluiu a relatora.

Em sua análise, decidir pela impenhorabilidade dos direitos aquisitivos do imóvel vinculado ao Minha Casa, Minha vida significaria permitir que todos os devedores fiduciários deixassem de adimplir dívidas condominiais sem que fosse possível executar judicialmente o direito aquisitivo.

“Tratar-se-ia de interpretação que, além de ter o potencial de produzir desequilíbrio econômico-financeiro no sistema erigido para fomentar o direito constitucional à moradia, retiraria toda a efetividade do parágrafo 1º do artigo 833 do CPC”, afirmou a ministra Nancy. A votação foi unânime.

Com informações do Conjur