STJ confirma validade de penhora do bem de família dado por fiador em garantia de locação

STJ confirma validade de penhora do bem de família dado por fiador em garantia de locação

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob a sistemática dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.091), estabeleceu a tese de que é válida a penhora do bem de família de fiador dado em garantia em contrato de locação de imóvel – seja residencial ou comercial –, nos termos do artigo 3º, inciso VII, Lei 8.009/1990.

Com o julgamento – que teve como base o entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 1.127 –, os juízes e tribunais de todo país poderão aplicar o precedente qualificado em processos semelhantes.

“O fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa (Código Civil, artigo 1.228), pode afiançar, por escrito (CC, artigo 819), o contrato de locação (residencial ou comercial), abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação”, afirmou o ministro Luis Felipe Salomão, relator dos recursos especiais analisados pela seção.

O magistrado explicou que a afetação do tema como repetitivo se deu pela necessidade de reanálise do precedente fixado no REsp 1.363.368 e do enunciado 549 da Súmula do STJ, segundo os quais é válida a penhora do bem de família de propriedade de fiador em contrato de locação.

Salomão lembrou que a Lei 8.009/1990 previu um rol de exceções à regra da impenhorabilidade do bem de família, entre as quais está a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação (artigo 3º, inciso VII, incluído pela Lei 8.245/1991).

Com base nesse cenário legislativo, afirmou o magistrado, as cortes superiores passaram a discutir se o fato de a locação ser residencial ou comercial teria impacto na regra de penhorabilidade do bem de família do fiador. Após vários julgamentos, em maio de 2022, o STF decidiu pela constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação – seja residencial, seja comercial (Tema 1.127).

Nesse mesmo sentido, Salomão ressaltou que, de fato, a lei não distinguiu os contratos de locação para fins de afastamento de regra de impenhorabilidade do bem de família. O ministro observou, como também entendeu o STF, que não seria possível criar distinções onde a lei não o fez – sob pena de violar o princípio da isonomia no instituto da fiança, pois o fiador de locação comercial teria protegido o seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter o seu imóvel penhorado.

Ainda segundo o relator, reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador, além de violar o princípio da autonomia da vontade negocial, geraria impacto na liberdade de empreender do locatário e no direito de propriedade do fiador, especialmente porque a fiança é a garantia menos custosa e mais aceita pelos locadores.

“Afastar a proteção do bem de família foi o instrumento jurídico de políticas públicas de que o Estado se valeu para enfrentar o problema público da ausência de moradia e de fomento da atividade empresarial, decorrente das dificuldades impostas aos contratos de locação”, concluiu o ministro.

Fonte: STJ

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