Em ação judicial que envolveu a rescisão de contrato de locação, com pedido de danos materiais e morais, submetido a exame pelo Tribunal do Amazonas, fixou-se que a força maior exime a responsabilidade do Locador por possíveis danos causados no imóvel locado. Foi Relator o Desembargador Abraham Campos Filho. 

 Na origem, o locatário relatou diversos problemas estruturais no imóvel, incluindo infiltrações e vazamentos, os quais teriam causado prejuízos ao seu negócio comercial, danificando produtos e causando prejuízos. Alegou vícios ocultos no imóvel e a ausência de providências por parte do locador. Desta forma o autor buscou a rescisão contratual e indenização pelos danos sofridos.

A sentença de primeira instância considerou que, embora o autor tenha apresentado provas documentais, como notas fiscais e comunicações via e-mail e WhatsApp, os documentos não foram suficientes para comprovar de maneira irrefutável os prejuízos alegados. Contudo, reconheceu a possibilidade de penalizar o locador com uma multa proporcional, ainda que não expressamente prevista no contrato, em razão da falha atribuída ao proprietário, que resultou na rescisão do contrato.

O locador, insatisfeito com a decisão, recorreu, alegando que os danos ao imóvel foram ocasionados por fenômenos naturais em Manaus (fortes chuvas) e que não poderia ser responsabilizado por eventos de força maior. Além disso, defendeu que o inquilino não utilizou de maneira adequada a prerrogativa de vistoriar o imóvel antes de firmar o contrato, o que teria prevenido as alegações de vícios ocultos.

Em análise recursal, o TJAM considerou que, de fato, o locatário foi negligente ao não realizar uma vistoria minuciosa do imóvel antes da locação, conforme previsto no contrato, e que tal vistoria poderia ter evitado a contratação em descompasso com as expectativas do autor. Além disso, foi destacado que as avarias alegadas, como infiltrações e alagamentos, decorreram de chuvas intensas em Manaus, caracterizando, assim, força maior, conforme previsto no artigo 393 do Código Civil.

O TJAM reafirmou que, em casos de força maior, o locador não pode ser responsabilizado pelos danos, uma vez que se trata de eventos cujos efeitos não poderiam ser evitados. Com isso, a decisão de primeira instância foi reformada, afastando a penalidade imposta ao locador e imputando a rescisão contratual ao locatário, que não teria cumprido integralmente suas obrigações contratuais.

Processo n. 621867-48.2019.8.04.0001  
Classe/Assunto: Apelação Cível / Indenização por Dano Material
Relator(a): Abraham Peixoto Campos Filho
Comarca: Manaus
Órgão julgador: Terceira Câmara Cível
Data do julgamento: 30/09/2024
Data de publicação: 30/09/2024