A negociação de imóvel na planta, sempre aferida por uma relação contratual escrita, resulta em perdas e danos ao adquirente/comprador quando o incorporador/construtor descumpre a prometida entrega da casa própria na data fixada. No mesmo contexto, são ilegais os contratos que registrem cláusula de tolerância- em geral com 180 dias a mais, de forma incondicionada e sem justificativa para a entrega do imóvel após o prazo contratado com o cliente. Conflitos de interesse devem ser solucionados com aplicação do Código do Consumidor, como deliberou, num desses julgados, o Desembargador Elci Simões de Oliveira.
As situações examinadas pela Justiça revelam inadimplemento, mora, atraso da construtora, como indicado pelo consumidor. É cabível nas hipóteses o cliente optar por rescindir o contrato(resolução) ou exigir que seja cumprido. Seja qual for a opção, sempre terá direito a ser indenizado. A cláusula contratual prevendo em favor do fornecedor a possibilidade de forma unilateral e incondicionada, o direito de atrasar a entrega do imóvel é nula, como decidido, inclusive em Incidente de Demandas Repetitivas pela Corte de Justiça do Amazonas.
Como decidiu o TJAM “É nula a cláusula de prorrogação da entrega do imóvel por mais 180 dias além do prazo previsto contratualmente, toda vez que for incondicionada. No caso de haver justificativa para prorrogação da entrega, a cláusula é válida, mas apenas será aplicada em concreto se a parte comprovar a ocorrência de fatores justificantes”
Na hipótese examinada foi reconhecida a mora do fornecedor/construtor por não se desincumbir do ônus de demonstrar a existência de eventos anômalos capazes de possibilitar a utilização da cláusula de tolerância de 180 dias a mais além da data fixada e tampouco ao depois entregou o imóvel ao comprador. Definiu-se que o autor teria direito à restituição integral dos valores pagos aos fornecedores ante o não recebimento do imóvel nos prazos previamente estabelecidos.
Se adotou o entendimento de que a construtora incorporadora deverá pagar ao cliente indenização pelo atraso, com a restituição da totalidade dos valores pagos pelo cliente, corrigidos e acrescidos de 2% além de indenização por danos morais, cabíveis na espécie. Considerou-se um injustificável transtorno, indignação e dissabores que ofenderam a fé que o cliente dispôs ao fornecedor. Foi determinado o pagamento sob pena de constrição judicial de bens dos fornecedores.
A alegação de que a empresa estava em plano de recuperação judicial e de que o crédito referente à indenização determinada deveria se submeter ao quadro geral de credores foi considerada infundada. Crédito posterior a pedido de recuperação não pode integrar o plano de recuperação judicial.
Processo nº 06443888-21.2018.8.04.0001
Leia o Acórdão:
Classe/Assunto: Apelação Cível / Rescisão do contrato e devolução do dinheiroRelator(a): Elci Simões de OliveiraComarca: Manaus Órgão julgador: Segunda Câmara CívelData do julgamento: 28/08/2023Data de publicação: 28/08/2023Ementa: Apelação. Rescisão contratual Compra e venda. Legitimidade. Cláusula de tolerância. Legalidade. Mora. Fornecedor. Cláusula Penal. Inversão. Isonomia. Ilegitimidade passiva. Incorporadora. Inexistência. Corretagem. Devolução. Valores pagos. Integralidade. Dano Moral. Ocorrência. Redução. Possibilidade. 1. A cláusula contratual prevendo em favor do fornecedor, a possibilidade de forma unilateral e incondicionada de atrasar a entrega de imóvel é nula de pleno de direito. Precedente em incidente de resolução de demanda repetitiva. 2. O consumidor ao pedir a rescisão do contrato por culpa dos fornecedores tem direito ao recebimento de todos os valores pagos. 3. A cláusula penal prevista em contrato de compra e venda em desfavor do consumidor pode ser invertida em seu benefício podendo o fornecedor ser condenado ao pagamento dos valores cobrados com base nela. 4. O valor da indenização por dano moral deve ser reduzido quando fixado em dissonância com as quantias habitualmente arbitrados pelo Tribunal. 5. Apelação conhecida e provida em parte.