O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a incorporadora pode reter parte dos valores pagos por quem desiste da compra de um lote, inclusive a chamada taxa de fruição, mesmo que o terreno não tenha sido construído, desde que o contrato tenha sido firmado após a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) e haja previsão expressa no contrato.

O caso envolvia a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, firmada por iniciativa do comprador. A Quarta Turma do STJ, por maioria, manteve o entendimento de que a retenção de valores — no percentual de até 10% do contrato — é legal quando observados os limites da legislação e as cláusulas pactuadas.

Segundo o Tribunal, a Lei do Distrato passou a disciplinar de forma detalhada as consequências da rescisão contratual, permitindo a dedução de valores pagos e a cobrança de taxa de fruição enquanto o comprador teve a posse do imóvel.

Mesmo sem edificação, o lote permanece disponível para uso, revenda ou lazer, o que justifica a cobrança. “O uso — ou não uso — do imóvel não deve afetar a esfera jurídica do loteador, que cumpriu sua obrigação e perdeu a disponibilidade sobre o bem”, destacou o voto vencedor.

Antes da lei, o STJ costumava afastar a cobrança da taxa de fruição por ausência de previsão legal. Com a nova regra, o comprador que desiste do negócio passa a arcar com as consequências definidas em contrato, inclusive o desconto da taxa de fruição, calculada até o limite de 0,75% do valor atualizado do contrato.

A taxa de fruição corresponde a uma espécie de compensação financeira devida pelo comprador ao incorporador pelo período em que manteve a posse e a disponibilidade do imóvel, ainda que não o tenha ocupado efetivamente. O valor busca remunerar o uso potencial do bem durante o tempo em que esteve sob domínio do adquirente, funcionando de modo semelhante a um “aluguel presumido.

 REsp 2.104.086-SP