O Superior Tribunal de Justiça decidiu que não subsiste a responsabilidade do fiador quando o locador condiciona indevidamente a entrega das chaves à concordância do locatário com laudo de vistoria ou à assunção de supostos danos no imóvel.

Para a 3ª Turma, o encerramento da locação não residencial por prazo indeterminado é direito potestativo do locatário, que não pode ser obstado por exigências unilaterais do locador — eventuais prejuízos devem ser buscados em ação própria.

A conclusão consta do julgamento do REsp 2.220.656/RJ, relatado pela ministra Nancy Andrighi, no qual o colegiado restabeleceu a sentença que acolhera embargos à execução opostos por fiadores, afastando a cobrança de aluguéis após a desocupação do imóvel.

O caso

Os fiadores garantiam contrato de locação comercial que, após o término do prazo, passou a viger por prazo indeterminado. O locatário notificou o locador, desocupou o imóvel na data prevista e tentou devolver as chaves. O locador, porém, recusou-se a recebê-las, condicionando o ato à assinatura de laudo de vistoria que imputava avarias e importaria assunção de responsabilidade.

Diante da recusa, o locatário promoveu ação de consignação de chaves, logrando a entrega judicial. Ainda assim, o locador buscou cobrar aluguéis posteriores, alcançando os fiadores. Em 2º grau, o TJ/RJ manteve a cobrança sob o argumento de que a fiança subsistiria até a “efetiva entrega das chaves”.

Direito potestativo e vedação a condição ilícita

Ao reformar o acórdão estadual, a 3ª Turma reafirmou a leitura dos arts. 6º e 56 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991): a denúncia da locação por prazo indeterminado é ato potestativo do locatário, contra o qual o locador não pode se opor. Assim, não é lícito condicionar a devolução das chaves à quitação de débitos, à concordância com vistoria ou à reparação de danos.

Segundo o voto, o recebimento das chaves não implica quitação geral. O locador pode recebê-las com ressalvas e, se for o caso, ajuizar ação própria para cobrar danos ou encargos. A recusa injustificada, ao contrário, não mantém artificialmente o vínculo locatício nem desloca o ônus para o fiador.

Fiador não responde por ato do locador

Ponto central do julgado foi a proteção do terceiro garantidor. Para o STJ, o fiador não pode ser responsabilizado por ato ilícito do locador que impõe condição inválida à entrega das chaves. Havendo desocupação efetiva e notificação tempestiva, a recusa do locador rompe o nexo que sustentaria a cobrança posterior de aluguéis.

A Turma também destacou a limitação subjetiva da coisa julgada (art. 506 do CPC): a ação de consignação de chaves vincula apenas as partes que dela participaram, não podendo ser usada para prejudicar fiadores que não integraram a lide.

Tese aplicável

Do julgamento resulta a seguinte orientação prática: Entrega das chaves é direito potestativo do locatário na locação não residencial por prazo indeterminado; É ilícito o condicionamento do recebimento das chaves à vistoria ou à assunção de danos; A recusa injustificada do locador afasta a fiança quanto a aluguéis posteriores à desocupação; Danos e encargos devem ser discutidos em ação própria, sem travar o encerramento do contrato.

A decisão foi unânime na Terceira Turma e restabeleceu integralmente a sentença que havia reconhecido a inexistência do débito executado contra os fiadores.