No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. 

A Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Amazonas (TJAM) julgou, no dia 27 de setembro de 2024, uma apelação cível relacionada à rescisão de contrato e devolução de quantias pagas em virtude de atraso na entrega de um imóvel. O caso, de relatoria do desembargador Airton Luís Corrêa Gentil, envolvia a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a discussão sobre a validade da cláusula de tolerância e da cláusula penal prevista no contrato de promessa de compra e venda.

A decisão reformou parcialmente a sentença de primeira instância, permitindo a inversão da cláusula penal e afastando o pedido de danos morais.

Inversão da cláusula penal
Conforme o voto do relator, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que, nos contratos de adesão firmados entre comprador e construtora/incorporadora, a cláusula penal destinada ao inadimplemento do comprador pode ser utilizada para compensar o inadimplemento do vendedor. Dessa forma, a cláusula penal originalmente prevista apenas para punir o adquirente foi considerada aplicável ao atraso na entrega do imóvel pela construtora.

Atraso e cláusula de tolerância
O relator ressaltou que, de acordo com jurisprudência do STJ, a cláusula de tolerância, que permite até 180 dias de atraso na entrega do imóvel, é válida, mas sua prorrogação automática é considerada injustificada. Para que a construtora possa alegar a extensão do prazo, é necessária uma justificativa objetiva e comunicação prévia ao comprador, o que não ocorreu no caso em questão.

Danos morais afastados
Apesar do atraso na entrega do imóvel, a Terceira Câmara Cível afastou o pedido de indenização por danos morais, adotando o entendimento de que o simples descumprimento contratual não é suficiente para configurar ofensa ao direito de personalidade. Foi aplicado o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) 0005477-60.2016.8.04.0000, estabelecido pelo TJAM, que define que o inadimplemento contratual, por si só, não enseja danos morais, salvo em casos excepcionais de comprovação de ofensa relevante.

Decisão final
A Terceira Câmara Cível deu parcial provimento ao recurso, reformando a sentença e aplicando a inversão da cláusula penal, porém afastando a indenização por danos morais. A decisão reforça o entendimento jurisprudencial sobre a aplicação de cláusulas contratuais em contratos de compra e venda de imóveis, além de estabelecer diretrizes quanto à possibilidade de prorrogação de prazo de entrega e à configuração de dano moral.