Decisão do TJAM esclarece uma dúvida comum entre moradores e síndicos: o condomínio não pode ser responsabilizado por qualquer dano ocorrido dentro dos apartamentos, a menos que fique provado que o problema foi causado por falha em uma área comum ou omissão na manutenção que é de sua responsabilidade. O caso foi relatado pelo Desembargador Délcio Luís Santos.
O caso analisado envolveu dois tipos de prejuízos: um arrombamento em unidade privativa, e um rompimento de tubulação que causou danos estruturais no imóvel. O morador buscava indenização contra o condomínio e a administradora do prédio, alegando que ambos deveriam responder pelos fatos.
Ao julgar o recurso, a Segunda Câmara Cível do TJAM adotou uma postura técnica e equilibrada. A Corte decidiu que a responsabilidade pelo arrombamento deveria recair somente sobre a empresa que prestava serviço de hospedagem e segurança no prédio, caracterizando relação de consumo e aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Já no caso da tubulação, não houve prova de que a falha estava em área comum nem que o condomínio tivesse negligenciado sua manutenção — o que afastou qualquer dever de indenizar.
A indenização por danos morais foi mantida, mas reduzida para R$ 5 mil, considerando que apenas parte dos pedidos foi acolhida. O condomínio foi excluído da condenação.
Entenda o que diz a lei
A responsabilidade civil do condomínio está prevista no Código Civil (arts. 1.331 a 1.358), que define o que são áreas comuns e impõe ao condomínio o dever de zelar por sua manutenção. Para que o condomínio seja obrigado a indenizar, é necessário comprovar que houve culpa, negligência ou omissão.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiterado que não há responsabilidade automática do condomínio por todo e qualquer dano ocorrido em suas dependências. Cada caso precisa ser analisado com base no nexo de causalidade entre o dano e a estrutura condominial.
Exemplos práticos que ajudam a entender:
Elevadores: Se o elevador quebra por mau uso de um morador, este responde. Mas se o defeito for por falta de manutenção, o condomínio é o responsável.
Portões de garagem: Se o portão danifica um carro por defeito técnico ou erro de funcionário, o condomínio pode ser responsabilizado. Mas se o morador causa o dano por imprudência, ele deve pagar.
Queda de árvore: Em casos de tempestades, o condomínio não responde, a menos que haja prova de negligência (falta de poda, por exemplo).
Furtos na garagem: O condomínio só responde se houver cláusula que garanta segurança ou se ficar demonstrada falha grave na vigilância.
O que a decisão do TJAM nos ensina
A Justiça amazonense reforça que o condomínio não é automaticamente culpado por tudo o que acontece dentro do prédio. É preciso analisar com cuidado de onde veio o problema e quem tinha o dever de evitá-lo. Quando se trata de áreas comuns — como estrutura, encanamento, elevadores ou portões — o condomínio pode sim ser responsabilizado, mas só se for provado que houve falha sua.
Processo n. 0624504-11.2015.8.04.0001