Cuidados com os atos de compra e venda de imóveis devem se tornar habituais para que se evitem transtornos: a transferência da propriedade deverá ser feita através de Escritura feita no Cartório competente e, após a Escritura, deve ser feito o Registro no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel está localizado. A informalidade pode resultar na aplicação do jargão revelado pela frase ‘quem não registra não é dono’. Embora quem efetue a venda tenha a posse, pode não ser o ‘dono’. A hipótese é aventada em sentença da Justiça do Amazonas.
Decisão do Juiz Rosselberto Himenes, da Vara Cível, TJAM, reforça que o direito à propriedade, devidamente registrado em cartório, prevalece sobre situações de posse irregular, especialmente quando esta decorre de negócios inadimplidos ou não formalizados. O caso analisado envolveu um imóvel situado em um condomínio na zona norte de Manaus, cuja disputa revelou a importância de regularidade nas negociações imobiliárias.
O caso: disputa por imóvel em condomínio
Duas ações judiciais interligadas foram apreciadas pelo Juiz: uma Ação de Manutenção de Posse e uma Ação de Rescisão Contratual cumulada com Imissão na Posse. Os processos opuseram os proprietários formais do imóvel, um intermediário e o atual ocupante do bem, expondo versões conflitantes sobre posse e validade de contratos.
De um lado, o ocupante alegou ter adquirido os direitos sobre o imóvel ao realizar transação com o intermediário, apresentando como suporte uma procuração supostamente emitida pelos proprietários. Noutro giro, os proprietários argumentaram que a procuração nunca autorizou a venda do imóvel e que o contrato inicial, firmado com o intermediário, havia sido descumprido em razão da falta de pagamento integral.
Análise: inadimplemento e validade do contrato
A decisão apontou que o contrato de compra e venda inicial não foi cumprido pelo intermediário, caracterizando inadimplemento conforme o artigo 475 do Código Civil. O documento estipulava condições claras de pagamento que não foram atendidas, o que legitimou o pedido dos proprietários para rescindir o acordo.
Ainda de acordo com a sentença, a transferência da propriedade não ocorreu, uma vez que não houve registro da transação na matrícula do imóvel, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil. Dessa forma, os proprietários formais mantiveram o direito à propriedade, mesmo diante das alegações de posse apresentadas pelo ocupante.
Posse de boa-fé refutada
Embora o ocupante tenha argumentado estar de posse do imóvel de boa-fé, a decisão concluiu que tal alegação não se sustentava. A procuração utilizada não conferia poderes para alienação do bem e, por consequência, não validava a posse adquirida. Assim, o pedido de manutenção de posse foi negado, prevalecendo o direito dos proprietários ao imóvel.
Impactos financeiros e indenizações
Os proprietários obtiveram, além do direito de retomar o imóvel, a condenação do ocupante ao pagamento de lucros cessantes pelo período de ocupação indevida. Por outro lado, o pedido de indenização por danos morais foi rejeitado. O Juízo entendeu que a disputa, embora complexa, envolvia aspectos contratuais e não configurava ofensa extrapatrimonial passível de reparação.
Reflexões e recomendações
O caso enfatiza a relevância de assegurar a regularidade jurídica em negociações imobiliárias. A falta de registro formal, a ausência de quitação contratual e a posse baseada em documentos precários podem gerar insegurança e litígios.
Além disso, a decisão sublinha que contratos de compra e venda, especialmente de imóveis, devem seguir rigidamente as normas legais para evitar prejuízos às partes e garantir segurança jurídica nas relações.
Autos nº: 0446075-07.2024.8.04.0001