A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095), estabeleceu que a resolução, por falta de pagamento, do contrato de compra de imóvel com garantia de alienação fiduciária – devidamente registrado em cartório e desde que o devedor tenha sido constituído em mora – deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se assim a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Com a fixação da tese, podem voltar a tramitar todos os processos sobre a mesma questão jurídica que estavam suspensos à espera do julgamento do repetitivo. O precedente qualificado deverá ser observado pelos tribunais de todo o país na análise de casos idênticos.
Lei 9.514/1997 definiu procedimento a ser seguido pelo credor
O ministro Marco Buzzi, relator do recurso repetitivo, comentou que o CDC não estabeleceu um procedimento específico para a retomada do bem pelo credor fiduciário, tampouco inviabilizou que o adquirente (devedor fiduciante) pudesse desistir do ajuste ou promover a resilição do contrato.
Já a Lei 9.514/1997, segundo o magistrado, delineou todo o procedimento que deve ser seguido, principalmente pelo credor fiduciário, para a resolução do contrato em caso de inadimplemento do devedor, ressalvando a este o direito de ser devidamente constituído em mora, realizar a purgação da mora, ser notificado dos leilões e, após a venda do bem, receber o valor que eventualmente tenha sobrado – no qual se inclui a indenização de benfeitorias –, depois de deduzidas a dívida e as despesas.
“Esse procedimento especial não colide com os princípios trazidos no artigo 53 do CDC, porquanto, além de se tratar de lei posterior e específica na regulamentação da matéria, o parágrafo 4º do artigo 27 da Lei 9.514/1997, expressamente, prevê a transferência ao devedor dos valores que, advindos do leilão do bem imóvel, vierem a exceder o montante da dívida, não havendo se falar, portanto, em perda de todas as prestações adimplidas em favor do credor fiduciário” – afirmou o relator.
Requisitos próprios da Lei 9.514/1997 devem estar presentes
Marco Buzzi ressaltou que, para se afastar a aplicação do CDC na hipótese de resolução do contrato de compra de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, deve ser verificada a presença de requisitos próprios da lei especial (Lei 9.514/1997): registro do contrato no cartório de imóveis, inadimplemento do devedor e sua constituição em mora.
De acordo com o ministro, a tese fixada no julgamento não abarca situações das quais estejam ausentes esses três requisitos.
O relator também apontou que, não havendo falta de pagamento – ou havendo, mas se o credor não tiver constituído o devedor em mora –, a solução do contrato não seguirá o rito especial da Lei 9.514/1997, podendo ocorrer com base no Código Civil (artigo 472 e seguintes) ou no CDC (artigo 53), se aplicável, dependendo das características das partes por ocasião da contratação. Com informações do STJ