A aplicação do IPTU progressivo pressupõe o descumprimento da função social da propriedade urbana, o que não se presume automaticamente a partir da ausência de edificação quando o imóvel está inserido em condomínio fechado dotado de infraestrutura completa custeada por particulares.

Com esse entendimento, a Vara Especializada da Dívida Ativa Municipal de Manaus declarou a nulidade de lançamentos de IPTU realizados com alíquota majorada sobre terreno localizado no condomínio, na capital amazonense.

No caso concreto, o Município de Manaus havia enquadrado o imóvel como não edificado, sem muro e sem calçada, aplicando a alíquota máxima de 3% prevista na legislação municipal para fins de progressividade do tributo. O proprietário ajuizou ação anulatória sustentando que, embora o lote não possuísse edificação, ele integra condomínio fechado plenamente urbanizado, com vias asfaltadas, redes de água, esgoto, energia elétrica, áreas verdes e sistema de manutenção integralmente privados, sem qualquer contrapartida do poder público.

Ao analisar o mérito, a juíza Ana Maria de Oliveira Diógenes destacou que a diferenciação de alíquotas do IPTU tem natureza extrafiscal e está diretamente vinculada à função social da propriedade, prevista nos artigos 170 e 182 da Constituição. Segundo a magistrada, quando o imóvel se encontra inserido em empreendimento fechado que já cumpre sua função social por meio da própria organização urbana privada, não é legítima a imposição da alíquota máxima sob o argumento de induzir o aproveitamento do solo.

A sentença também afastou a tese do Município de que aspectos urbanísticos internos do condomínio — como pavimentação, muros e calçadas — poderiam ser considerados para justificar a progressividade do imposto. Para o juízo, tais melhorias não podem ser imputadas ao contribuinte como se fossem investimentos públicos, justamente porque foram executadas e mantidas exclusivamente pelos condôminos.

Com base nesse raciocínio, a magistrada fixou a alíquota aplicável em 1,5% sobre o valor venal do imóvel, declarou a nulidade dos lançamentos de IPTU referentes aos exercícios de 2017 a 2020 e reconheceu o direito do contribuinte à compensação dos valores pagos a maior nos anos de 2017 e 2018 com débitos posteriores. A decisão também rejeitou embargos de declaração apresentados pelo Município, ao concluir que não havia omissão no enfrentamento das teses levantadas e que a pretensão recursal buscava apenas rediscutir o mérito da causa.

Processo 0709230-39.2020.8.04.0001