Mesmo sem registrar o contrato de compra e venda no cartório, empresa permanece responsável por taxas de condomínio não pagas por casal que ocupava o imóvel

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o condomínio não está subordinado ao contrato firmado entre vendedor e comprador de um imóvel quando o débito condominial está em discussão. Para o colegiado, por se tratar de obrigação propter rem — isto é, vinculada ao bem e não à pessoa —, o imóvel pode ser penhorado para garantir o pagamento das quotas atrasadas, ainda que já esteja sendo ocupado por terceiros.

O caso analisado envolve um imóvel que, embora prometido a um casal desde 1985, permaneceu registrado em nome de uma companhia habitacional até o ajuizamento da ação. O condomínio ingressou com a cobrança das quotas vencidas entre 1987 e 1996, e após tentativas frustradas de execução, requereu a penhora do bem.

A companhia proprietária, que sequer havia participado da fase de conhecimento do processo, tentou afastar a constrição judicial por meio de embargos de terceiros. Alegou que os débitos foram gerados durante o período em que o imóvel já estava na posse dos compradores e que, portanto, não poderia ser responsabilizada. O pedido, contudo, foi negado em todas as instâncias.

Ao analisar o recurso especial da empresa (REsp 1.910.280), a ministra Isabel Gallotti — relatora do caso — explicou que, embora o Tema 886 do STJ trate da legitimidade passiva em ações de cobrança condominial, a sua interpretação deve ser feita com cautela, especialmente diante da natureza jurídica da obrigação condominial.

“A obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real, não sendo passível de extinção por ato de vontade das partes eventualmente contratantes, pois a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa”, afirmou a relatora.

Ela reconheceu que, em algumas situações, a jurisprudência tem afastado a responsabilidade do promitente vendedor quando o condomínio tem ciência da venda e o comprador já está na posse do imóvel. Contudo, ponderou que essa linha interpretativa não pode prevalecer quando há conflito com a essência da obrigação condominial, que é a vinculação direta com o imóvel.

No caso, ficou comprovado que o condomínio tinha ciência inequívoca da transação. Ainda assim, segundo Gallotti, isso não impede a penhora do imóvel, pois o bem permanece formalmente em nome da companhia, o que preserva sua responsabilidade perante terceiros — como o condomínio, que não participou do contrato de compra e venda.

Teoria da dualidade do vínculo e proteção do crédito condominial
A decisão também destaca a aplicação da teoria da dualidade do vínculo obrigacional, segundo a qual pode haver legitimidade concorrente entre o promitente vendedor (ainda proprietário) e o promissário comprador (possuidor), sem prejuízo ao credor.

“O condomínio, credor de obrigação propter rem, não pode ficar sujeito à livre estipulação contratual de terceiros”, frisou Gallotti, reforçando que o condomínio tem o direito de cobrar de quem constar como proprietário, independentemente da ocupação de fato.

Com isso, o STJ confirmou a penhora do imóvel e afastou o pedido da companhia para ser excluída da execução. A Corte reforçou o entendimento de que o contrato de promessa de compra e venda não vincula terceiros e não afasta a responsabilidade real do bem, preservando o direito do condomínio de buscar a satisfação do crédito condominial.