O caso envolve locatário que, após rescindir antecipadamente contrato de locação e devolver o imóvel no prazo ajustado, passou a ser cobrado pela locadora por supostos danos relacionados a pintura, limpeza e outros reparos, no valor de R$ 2,5 mil.
Inconformado com a cobrança — baseada em vistoria final realizada de forma unilateral —, o inquilino ajuizou ação no Juizado Especial Cível para consignar os valores incontroversos, afastar a exigência dos reparos e impedir a inclusão de seu nome em cadastros de inadimplentes, sustentando que os apontamentos decorriam de desgaste natural do uso do imóvel por curto período.
O Tribunal de Justiça de São Paulo, por meio do Juizado Especial Cível da capital, afastou a cobrança de valores exigidos por locadora a título de pintura, limpeza e outros supostos reparos após a devolução de imóvel alugado por curto período. A sentença reconheceu que os apontamentos decorreram de desgaste natural do uso, não comprovado por prova técnica idônea, e declarou inexigível o débito de R$ 2.570,00.
O caso envolveu locatário que rescindiu antecipadamente contrato de locação residencial mobiliada e devolveu o imóvel em 30 de janeiro de 2025, após cerca de 90 dias de ocupação. Mesmo com a entrega das chaves, a locadora promoveu cobrança extrajudicial baseada em vistoria final unilateral, acompanhada de fotografias e recibos de despesas. Diante da controvérsia, o inquilino ajuizou ação no Juizado para consignar os valores incontroversos, afastar a cobrança pelos reparos e impedir eventual negativação.
Juizado mantém competência e rejeita alegação de perícia complexa
Ao analisar a preliminar de incompetência, o Juízo entendeu que a controvérsia era simples e compatível com o rito dos Juizados Especiais, por envolver apenas a verificação da existência — ou não — de danos indenizáveis em imóvel locado. Para a magistrada, a prova necessária era eminentemente documental, já produzida nos autos, sendo desnecessária a realização de perícia técnica.
A decisão também destacou que a alegação de necessidade de prova pericial não pode ser usada como estratégia para deslocar artificialmente a competência do Juizado, sobretudo quando a própria locadora havia fundamentado a cobrança extrajudicial nos mesmos laudos e fotografias que, em juízo, passou a considerar insuficientes. Além disso, eventual perícia realizada meses após a devolução das chaves seria inócua, já que o imóvel teria sofrido alterações, frustrando a reconstrução fiel de seu estado original.
Vistoria unilateral não comprova dano indenizável
No mérito, a sentença foi categórica ao afirmar que o laudo de vistoria final elaborado sem a participação do locatário tem força probatória reduzida e não é suficiente, por si só, para imputar responsabilidade por danos ao imóvel. A ausência de contraditório compromete a validade da prova, especialmente quando não há vistoria conjunta ou perícia imparcial.
As fotografias juntadas pela locadora — relativas a suposta sujeira, manchas e sinais de uso em móveis — foram consideradas inconclusivas, incapazes de demonstrar mau uso. Segundo o Juízo, os registros não evidenciam avarias graves ou vandalismo, mas apenas sinais compatíveis com o uso normal do imóvel.
Desgaste natural e curto período de ocupação
Outro ponto decisivo foi o tempo exíguo de locação. O imóvel foi ocupado por uma única pessoa por aproximadamente três meses, circunstância que, à luz das regras de experiência comum, afasta a razoabilidade de exigir repintura ampla ou limpeza extraordinária, na ausência de prova robusta de dano excepcional.
A sentença ressaltou que o art. 23, III, da Lei do Inquilinato não impõe ao locatário a devolução do imóvel em estado absolutamente novo, mas apenas no estado em que recebeu, ressalvado o desgaste natural. Exigir pintura nova nessas condições, segundo o Juízo, implicaria transferir custos de manutenção ordinária ao inquilino, o que caracteriza enriquecimento sem causa do locador.
Consignação reconhecida e pedido contraposto rejeitado
O Juízo também reconheceu a boa-fé do locatário, que consignou judicialmente os valores que admitia como devidos — aluguel proporcional e multa rescisória. Como a locadora não se opôs ao levantamento da quantia, foi declarada a quitação das obrigações incontroversas, afastando qualquer mora.
O pedido contraposto da locadora foi integralmente rejeitado. A sentença enfatizou que quem explora economicamente a locação assume os riscos inerentes à atividade, inclusive aqueles relacionados ao desgaste natural do imóvel e à manutenção ordinária. A simples comprovação de despesas realizadas após a devolução das chaves não se confunde com prova de dano indenizável imputável ao inquilino.
Resultado
Ao final, a juíza Elisa Leonesi Maluf julgou parcialmente procedente a ação para declarar rescindido o contrato, inexigível a cobrança pelos reparos, quitadas as obrigações incontroversas e confirmar a proibição de negativação do nome do locatário. A decisão reforça entendimento recorrente no TJSP de que vistoria unilateral e fotografias isoladas não bastam para impor ao inquilino custos que decorrem do uso normal do imóvel, especialmente após curto período de locação.
Processo nº: 1003663-18.2025.8.26.0016